Наша история с покупкой земельного участка началась с неожиданного препятствия. Непосредственно перед заключением сделки мы обнаружили серьезную проблему, связанную с градостроительной документацией.
Идеальный участок с фатальным недостатком
На первый взгляд участок казался идеальным: удобное расположение относительно города, все необходимые коммуникации по границе, достаточная площадь, ровный рельеф и привлекательная цена в сравнении с другими предложениями в районе.
Земля находилась в границах населенного пункта и имела разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такое использование в жилой зоне (Ж-1) обычно позволяет строить индивидуальный жилой дом и содержать сельскохозяйственных животных.
Однако, согласно официальному генеральному плану, опубликованному районной администрацией, наш участок оказался в границах территориальной зоны СХИ — зоны сельскохозяйственного использования.
Ознакомиться с генпланом можно на официальном ресурсе:
👉 https://fgistp.economy.gov.ru. На карте наш участок был отмечен в красной области.
Земельный участок расположен в области, выделенной красным цветом.
Правовой тупик и поиск решений
Согласно действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), строительство на землях сельскохозяйственного использования запрещено, даже если участок оформлен под ЛПХ. Это создавало прямую преграду для получения разрешения на строительство дома.
Мы начали искать законные пути выхода из ситуации. Консультация с кадастровым инженером дала первую надежду. Он сообщил, что при региональном Министерстве градостроительной деятельности работает Комиссия по вопросам землепользования и застройки. В эту комиссию можно подать заявление о внесении изменений в генеральный план. Шансы на успех были высоки, поскольку все соседние участки по улице были отнесены к зоне жилой застройки, что указывало на вероятную ошибку в документации.
Альтернативным путем было обращение в суд. Однако, по словам знакомого юриста, суды часто запрашивают мнение должностных лиц той же районной администрации, которая, вероятно, и допустила ошибку. Естественно, чиновники редко признают свою неправоту, что снижает шансы на успешный исход дела.
Третий, наименее желательный для нас вариант, — начать строительство без официального разрешения, соблюдая все градостроительные нормы, а затем узаконить объект по «Дачной амнистии». Этот путь сопряжен с рисками и неопределенностью.
Принятие риска и первые шаги
Рассчитывая на положительное решение через комиссию, мы все же пошли на риск и стали собственниками проблемного участка. Решающим фактором стала привлекательная цена. Оформление сделки через МФЦ прошло без осложнений, в обычной очереди без предварительной записи.
Интересное: Строительство частного дома. Выбор земельного участка.
Надежду вселяли и слова сотрудницы районной администрации, которая по телефону заверила, что с нашим участком «все в порядке». Чтобы получить официальное подтверждение или опровержение этой информации, мы решили направить официальный запрос.
Удобно, когда есть возможность подавать заявления не выходя из дома.
Официальный запрос в администрацию
Через портал муниципальных услуг мы подали заявление на предоставление выписки из генерального плана применительно к нашему земельному участку. Из документов потребовалась только выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Услуга предоставляется бесплатно, но срок ее исполнения составляет 14 рабочих дней, то есть почти календарный месяц ожидания.
В следующей части мы расскажем, удалось ли нам разрешить ситуацию без обращения в комиссию, или же подробно опишем процесс подготовки заявления и графических приложений для изменения территориальной зоны.
Интересное еще здесь: Дача.