Мечтая о собственном доме, многие будущие владельцы сосредотачиваются на проекте и бюджете, упуская из виду ключевой фактор — пригодность самого земельного участка для застройки. Покупка земли в живописном, но юридически неподходящем месте может привести к серьёзным финансовым потерям, судебным разбирательствам и необходимости сноса уже построенного дома.
К сожалению, не все продавцы и даже подрядчики честно информируют покупателей об ограничениях. Чтобы защитить свои инвестиции и нервы, важно заранее знать, на каких типах участков строительство жилого дома запрещено или строго ограничено законодательством.
⛔ Зоны, где строительство дома запрещено или ограничено
Российское земельное и градостроительное законодательство устанавливает чёткие санитарные, экологические и охранные нормы. Игнорирование этих правил делает строительство незаконным, а возведённое здание — подлежащим сносу.
? Водоохранные зоны
Строительство в непосредственной близости от воды строго регламентировано. Нельзя возводить жилые дома в радиусе 20 метров от береговой линии (береговая полоса). Кроме того, существуют более обширные водоохранные зоны (от 50 до 200 метров для рек и ручьёв), где действуют особые правила застройки, запрещающие, например, сброс неочищенных стоков. Участки у озера могут быть очень привлекательны, но их покупка требует тщательной юридической проверки.
? Охранные зоны объектов культурного наследия
Если участок расположен рядом с памятником архитектуры, истории или археологии, его использование будет ограничено. Вокруг таких объектов устанавливаются охраняемые территории, где любое строительство либо полностью запрещено, либо требует специального разрешения от органов охраны культурного наследия. Согласование может быть долгим и не всегда успешным.
? Земли особого природного назначения
К этой категории относятся земли лесного фонда, особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники, национальные парки), а также земли с ценными природными ландшафтами. Строительство жилых домов на таких территориях, как правило, запрещено. Важно помнить, что до 2007 года законодательство было ещё строже, поэтому дом у реки, построенный до этого периода, может иметь «подводные камни» в документах.
Обратите внимание: Как построить баню из сарая(часть четвертая-вентиляция).
? Санитарно-защитные зоны
Для защиты здоровья людей вокруг потенциально опасных объектов устанавливаются санитарные зоны, где жилищное строительство запрещено. К таким объектам относятся:
• Крупные автомагистрали и железные дороги.
• Промышленные предприятия.
• Кладбища и крематории.
• Очистные сооружения и свалки.
• Линии электропередач высокого напряжения и газопроводы.
Радиус такой зоны может достигать 2 километров в зависимости от класса опасности объекта.
? Практическое руководство: как проверить участок перед покупкой
Чтобы избежать роковой ошибки, необходимо провести комплексную проверку до подписания договора купли-продажи.
1. Изучите кадастровый паспорт и выписку из ЕГРН. Это базовый документ, где указано категория земли и её вид разрешённого использования (ВРИ). Для строительства индивидуального жилого дома подходят:
• Земли населённых пунктов с ВРИ «Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», «Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)».
• Земли сельскохозяйственного назначения с ВРИ «Для ведения дачного хозяйства» или «Для садоводства» (с 2019 года на таких землях можно строить жилые дома с возможностью прописки). Строительство на землях «для огородничества» запрещено.
2. Закажите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нём отображены все ограничения: красные линии, зоны с особыми условиями использования территорий (санитарные, водоохранные и т.д.).
3. Проверьте участок на публичной кадастровой карте. На ней можно визуально увидеть, не попадает ли земля в охранную зону ЛЭП, газопровода или другого объекта.
Помните: дом, построенный с нарушением этих норм, считается самовольной постройкой и по решению суда подлежит сносу за счёт владельца.
Если вы сомневаетесь в своих силах, разумно обратиться к профессионалам. Опытные застройщики и юристы по земельному праву помогут провести due diligence (проверку) участка, оценить все риски и избежать проблем в будущем. Получить консультацию можно, оформив заявку ниже.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Какая земля уничтожит ваш дом? Объясняем, на каких участках нельзя строить.