Выбирая загородную недвижимость, покупатели часто встречают в объявлениях непонятные аббревиатуры. Умение расшифровать эти термины — ключ к осознанному выбору участка или дачи, который будет соответствовать вашим долгосрочным планам.
Давайте разберемся с основными понятиями.
Основные термины загородной недвижимости
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, предназначенного для возведения капитального жилого дома. Такие земли всегда находятся в границах населенных пунктов, но могут также входить в состав СНТ или ДНП.
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — это ВРИ для земель сельскохозяйственного назначения, где можно вести хозяйственную деятельность, но не всегда строить дом для постоянного проживания.
СНТ и ДНП (садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство) — это формы объединения собственников участков для совместного управления инфраструктурой и общим имуществом.
Именно вид разрешенного использования (ВРИ) является определяющим. Он устанавливает, можно ли на земле заниматься сельским хозяйством, садоводством или строить жилье. Узнать ВРИ своего участка можно в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Что такое ИЖС и в чем его особенности?
Индивидуальное жилищное строительство — это статус земли, который позволяет владельцу построить капитальный дом для круглогодичного проживания, официально зарегистрироваться в нем (прописаться), а также разбить сад или огород. Участок ИЖС может находиться как на территории населенного пункта, так и в составе садового товарищества.
Преимущества участков ИЖС
- Легальность проживания и прописка. В доме, построенном на такой земле, можно жить постоянно и оформить официальную регистрацию по месту жительства.
- Развитая инфраструктура. Муниципальные власти обязаны обеспечивать такие территории дорогами, коммуникациями (водой, электричеством, газом), а также предоставлять доступ к социальным объектам: школам, детским садам, поликлиникам.
- Доступная ипотека. Банки активно кредитуют строительство на землях ИЖС по специальным льготным программам, часто в рамках государственной поддержки.
Недостатки и важные нюансы
- Высокая стоимость. Земля под ИЖС, как правило, дороже аналогичных участков в садоводствах.
- Согласование строительства. Для начала возведения дома необходимо уведомить местную администрацию и получить ее одобрение.
- Планировка территории. Перед покупкой стоит изучить Генеральный план развития района, чтобы избежать неприятных сюрпризов, например, строительства многоэтажек по соседству.
- Проверка инфраструктуры. Наличие школ, больниц и детсадов в шаговой доступности не гарантировано автоматически — этот момент нужно уточнять отдельно.
Ипотека на строительство дома под ИЖС
Государственная программа поддержки ИЖС делает такие кредиты одними из самых доступных. Многие крупные и региональные банки предлагают для этого специальные ипотечные продукты со средним сроком до 17 лет.
Для оформления кредита обычно требуется предоставить банку:
- Залоговое имущество (строящийся дом с участком или другая недвижимость).
- Поручительство до момента оформления залога.
- Договор с подрядчиком (если строительством занимается компания).
- Смету и расчеты по подведению коммуникаций.
- Уведомление или разрешение на строительство от местных властей.
Как построить дом на участке ИЖС: правила и процедура
Жилой дом на земле ИЖС должен соответствовать законодательным нормам:
- Быть отдельно стоящим зданием.
- Иметь не более трех надземных этажей и высоту до 20 метров.
- Предназначаться для проживания одной семьи.
Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок. Чтобы начать стройку, в муниципалитет подается пакет документов, включающий уведомление о начале работ, технический план и документы на землю. Ответ от властей должен поступить в течение 7 рабочих дней. Молчание чиновников в этот срок считается согласием.
После завершения строительства (но не позднее месяца) необходимо подать уведомление об окончании и технический план дома. В ответ вы получите уведомление о соответствии постройки градостроительным нормам.
Для домов площадью свыше 500 кв. м. процедура сложнее: потребуется полноценный проект, экспертиза и разрешение на ввод в эксплуатацию.
Налоги, льготы и бесплатное получение земли
Земельный налог на участки ИЖС регулируется местными властями, но его ставка не может превышать 0.3% от кадастровой стоимости. При покупке можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом или материнским капиталом.
Отдельные категории граждан имеют право на бесплатное получение участка под ИЖС. В этот список входят многодетные семьи, инвалиды, ветераны и другие льготники. Подробный перечень содержится в Земельном кодексе и региональных законах.
Как перевести землю из СНТ в ИЖС
Под «переводом» понимается изменение вида разрешенного использования садового участка на ИЖС. Это возможно, если соблюден ряд условий:
- Участок находится в собственности и относится к категории «земли населенных пунктов».
- ИЖС указан как основной или условно разрешенный ВРИ в правилах землепользования.
- Участок стоит на кадастровом учете с установленными границами.
- Его площадь соответствует предельным нормам, установленным в регионе.
Проверить эти параметры можно с помощью публичной кадастровой карты Росреестра или выписки из ЕГРН.
Если ИЖС является основным ВРИ для вашей территориальной зоны, достаточно подать заявление в Росреестр или МФЦ. Если он условно разрешенный, потребуется проходить процедуру согласования через публичные слушания в местной администрации, что сложнее и может привести к отказу.
Обратите внимание: Что такое Межевые знаки и зачем они нужны?.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Что такое ИЖС.