Всем привет!
В России, особенно в старых районах и загородных поселках, широко распространены дома, в которых на одном участке проживают две отдельные семьи. Такие постройки, часто возведенные десятилетия назад, сегодня можно классифицировать как таунхаусы.
Давайте подробно разберем, какой юридический статус имеют такие строения, с какими сложностями сталкиваются их владельцы и какие шаги необходимо предпринять, чтобы преобразовать общий дом на две семьи в полноценный индивидуальный жилой дом.
Исторический статус двухквартирных домов: путаница и противоречия
Традиционно в документах такие дома чаще всего обозначались просто как «жилой дом». Однако это общее понятие скрывало серьезную юридическую неопределенность, поскольку «жилой дом» может быть как индивидуальным, так и многоквартирным.
По факту, наличие в здании двух изолированных помещений (квартир) формально позволяло отнести его к многоквартирным домам. Бюро технической инвентаризации (БТИ) в своих паспортах часто так и указывало — присваивало помещениям номера квартир.
Однако здесь возникало ключевое противоречие. Земельный участок под таким домом в подавляющем большинстве случаев имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а не для многоквартирной застройки. Более того, по своему определению индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи и не должен содержать изолированных жилых блоков.
Обратите внимание: Как отмежевать землю под многоквартирным домом.
Современная классификация: жилой дом блокированной застройки
Ситуация прояснилась с введением в законодательство понятия «жилой дом блокированной застройки». Именно к этой категории теперь следует относить двухквартирные таунхаусы.
Главный критерий для отнесения дома к блокированной застройке — наличие общей стены (или стен) между жилыми блоками, при отсутствии проходов или дверей в этой стене. Важно понимать, что объектом права является не всё здание целиком, а каждый отдельный блок-секция.
Таким образом, сегодня понятие «жилой дом» раскрывается через три самостоятельные формы:
- Индивидуальный жилой дом (ИЖД) — отдельно стоящее здание для одной семьи.
- Многоквартирный дом (МКД) — здание с двумя и более изолированными квартирами и общим имуществом.
- Жилой дом блокированной застройки — по сути, тот же индивидуальный дом, но имеющий одну или несколько общих (блокирующих) стен с другими такими же домами.
Практические шаги: как разделить дом на две семьи и получить индивидуальный статус
Пока дом юридически считается единым объектом на две семьи, владельцы сталкиваются с рядом ограничений: они обладают не целым домом, а долей в праве общей долевой собственности. Это осложняет любые сделки (продажу, залог), так как требует согласия второго собственника, которое не всегда можно получить.
Процесс легального преобразования такого дома в два отдельных дома блокированной застройки состоит из нескольких последовательных этапов.
1. Межевание и раздел земельного участка
Помимо наличия общей стены, для признания дома блокированной застройкой необходимо, чтобы каждый жилой блок стоял на обособленном земельном участке.
Поэтому первый шаг — разделить исходный земельный участок по оси общей стены на два самостоятельных надела. При этом нужно строго соблюсти требования к минимальным и максимальным размерам участков, установленные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета.
Если после раздела один из участков окажется меньше нормы, потребуется предварительно увеличить общую площадь, например, через процедуру перераспределения с муниципальными землями.
2. Получение технического заключения
Необходимо заказать у проектной организации техническое заключение. В этом документе специалисты должны оценить конструктивные особенности дома и сделать вывод о возможности признания его жилым домом блокированной застройки.
Заключение может констатировать, что дом уже соответствует всем требованиям, либо указать на необходимость проведения незначительных строительных работ (например, полного разгораживания общих коммуникаций).
3. Кадастровые работы и раздел здания
Если дополнительные строительные работы не требуются, можно переходить к финальному этапу. Кадастровый инженер на основании технического заключения и документов на разделенные земельные участки подготовит технический план на раздел здания.
В результате первоначальный кадастровый номер дома будет аннулирован (перейдет в архив), а вместо него появятся два новых — на каждый жилой блок. На каждый новый объект будет зарегистрировано отдельное право собственности. Теперь вы владеете не долей в доме, а полноценным индивидуальным домом блокированной застройки со своим участком.
Ключевые выводы
- Историческая неопределенность: Отсутствие четкого статуса для двухквартирных домов создавало юридические проблемы, например, при оформлении льгот или сделок.
- Современное решение: Введение понятия «жилой дом блокированной застройки» дало правовую основу для легализации таких строений.
- Путь к преобразованию: Процесс требует комплексного подхода: начинается с раздела земельного участка и завершается кадастровым разделом самого здания, что приводит к образованию двух независимых объектов недвижимости.
Заказывая выписку из Росреестра с использованием данного ресурса, (кликабельная ссылка) Вы поддерживаете этот канал.
#кадастр#кадастровый инженер#росреестр#недвижимость#юрист#законы#участок#межевание#строительство#право
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Двухквартирный жилой дом (таунхаус). Его статус. Как сделать индивидуальным жилым домом.