Источник фото: Pixabay
Бесплатная юридическая консультация по телефону:
8-967-062-12-43
эл.почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
К адвокату Шалыгину А.Г. обратился генеральный директор хозяйственного общества, столкнувшийся с решением Департамента городского имущества Москвы о расторжении договора аренды земельного участка, выделенного для строительства. Клиенту требовалось определить правовые аргументы, которые могли бы послужить основанием для оспаривания этого решения в суде.
Адвокат Шалыгин А.Г. подготовил и направил клиенту детальную правовую позицию, обосновывающую возможность отказа в удовлетворении иска ДГИ о расторжении договора.
Ключевые основания для отказа в расторжении договора аренды
Сформированная адвокатом позиция базируется на двух основных аргументах, вытекающих из гражданского и земельного законодательства:
- Арендодатель не направил арендатору обязательного письменного предупреждения с требованием исполнить обязательства в разумный срок.
- Со стороны арендатора отсутствует существенное нарушение условий договора аренды.
Согласно Гражданскому кодексу РФ (ч. 3 ст. 619, ч. 1 ст. 450), расторгнуть договор в судебном порядке по требованию одной из сторон можно только при наличии существенного нарушения и только после получения арендатором письменного предупреждения о необходимости устранить нарушения в разумный срок.
1. Нарушение досудебного порядка урегулирования спора
Первым и критически важным основанием для защиты является несоблюдение арендодателем досудебной процедуры. Департамент городского имущества Москвы не направил арендатору письменного предупреждения, что является обязательным шагом перед обращением в суд.
Этот порядок четко разъяснен в правоприменительной практике. Согласно пунктам 29 и 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, если основанием для расторжения является неисполнение обязанностей, арендодатель до подачи иска обязан:
- Направить арендатору письменное предупреждение об устранении нарушений в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
- Направить предложение о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судебная практика подтверждает строгость этих требований. Например, иск о расторжении договора из-за задолженности по аренде был оставлен без рассмотрения, так как в предупреждении не содержалось прямого предложения расторгнуть договор в случае неуплаты. Суд указал, что предупреждение и предложение о расторжении — это разные документы (или разные части одного документа), и отсутствие последнего делает досудебный порядок несоблюденным.
Другой пример: суд отклонил иск о расторжении договора из-за несанкционированной субаренды, поскольку арендодатель не смог доказать, что арендатор получил надлежащим образом оформленное письменное предупреждение (например, заказным письмом с уведомлением).
Таким образом, право арендодателя требовать расторжения возникает только после того, как арендатор, получив предупреждение, не устранит нарушения в отведенный разумный срок. Поскольку в данном случае предупреждение не направлялось, у ДГИ г. Москвы отсутствуют законные основания для обращения в суд.
2. Отсутствие существенного нарушения договора со стороны арендатора
Вторым ключевым аргументом является то, что арендатор не допустил существенного нарушения условий договора. Важно различать два этапа: освоение земельного участка и его непосредственное использование.
- Освоение — это подготовительный этап, который включает в себя получение всей необходимой документации для строительства: градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), проектной документации, разрешительных заключений экспертиз.
- Использование — это уже само строительство. Согласно судебной практике, срок «неиспользования» участка, который может служить основанием для расторжения (3 года), начинает течь только с момента получения разрешения на строительство, то есть после завершения этапа освоения.
В рассматриваемом случае арендатор активно работает на этапе освоения:
- В 2019 году был получен ГПЗУ, который, однако, установил нулевые параметры застройки, что фактически делало строительство невозможным.
- Для изменения этой ситуации арендатор в 2021 году инициировал процедуру внесения изменений в правила землепользования и застройки.
- На участке уже создана производственная инфраструктура (временные сооружения, офисные и складские помещения, коммуникации), что подтверждается множеством документов: договорами, согласованиями, актами проверок.
- Контролирующие органы не выявили нарушений в использовании участка, задолженность по арендной плате отсутствует.
Арендатор действует добросовестно, осмотрительно и предпринимает все необходимые подготовительные шаги для будущего строительства. Его действия соответствуют виду разрешенного использования участка. Таким образом, существенного нарушения условий договора, которое в значительной степени лишало бы арендодателя того, на что он рассчитывал, не допущено.
Обратите внимание: Секреты по выращиванию отменного урожая огурцов.
3. Противоречивость судебной практики и важность доказательств
Следует отметить, что судебная практика по подобным спорам неоднородна. При длительном сроке, в течение которого строительство так и не начато, суды могут встать на сторону арендодателя, ссылаясь на ущерб публичным интересам от неэффективного использования земли.
Ключевое значение для исхода дела будут иметь доказательства, представленные арендатором. Необходимо документально подтвердить:
- Активные и добросовестные действия по освоению участка (переписка с органами власти, заказы проектной документации, получение согласований).
- Причины, по которым строительство не могло быть начато (например, получение ГПЗУ с нулевыми параметрами).
- Отсутствие нарушений со стороны контролирующих органов и своевременную оплату аренды.
- Использование участка в соответствии с его целевым назначением, даже если это использование носит подготовительный характер.
Если суд установит, что задержки вызваны не бездействием арендатора, а объективными обстоятельствами или действиями государственных органов, требования арендодателя о расторжении договора будут признаны необоснованными.
Бесплатная юридическая консультация по телефону:
8-967-062-12-43
эл.почта: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства.