На что обратить внимание при покупке дома. Чем поможет Росреестр. Расскажу о своём опыте

Прежде, чем купить дом в деревне, мы осмотрели 45 домов. На основе своего опыта выделю наиболее важные, на мой взгляд, риски приобретения дома с участком в деревне. А также перечислю менее важные факторы.

1. Документы

• Свидетельства о государственной регистрации права (собственности) должны быть как на дом, так и на участок, который вы приобретаете вместе с домом.

Раньше свидетельства печатались на специальных бланках, сейчас на обычной белой бумаге формата А4.

В деревнях владельцы домов часто не заморачиваются по поводу оформления документов.

Пример из нашего опыта

Мы встретили вот такое временное свидетельство, которое администрация района выдала владельцу дома в 90-е годы после смерти его родителей.

Если домовладелец не собирается продавать дом, он может сознательно не торопиться с получением свидетельства о государственной регистрации права, поскольку до регистрации объектов недвижимости он не платит налоги.

• Обращайте внимание на пункт «Существующие ограничения (обременения) права. Если их нет, то в свидетельстве пишут «не зарегистрировано». Дело в том, что ограничения накладываются на использование недвижимости и сохраняются при продаже другому собственнику.

Пример из нашего опыта

На участке большой площади не росло ни одного даже плодового дерева. Хозяйка объяснила нам, что ей деревья не нужны. В свидетельстве о праве собственности на участок в строке ограничений была аббревиатура и номер приказа времен СССР восьмидесятых годов без названия. Хозяйка дома сказала, что ничего не знает, домом они владеют не один десяток лет, никаких проблем не возникало. Я с трудом нашла в справочно-правовой системе «Консультант Плюс» этот приказ, поскольку его сменили уже более современные документы. Оказалось, что ограничения использования участка связаны с прохождением через него магистрального подземного газопровода, охранная зона для которого и в настоящее время не изменилась и составляет 25 м от оси трубы в каждую сторону. В охранной зоне нельзя строить, сажать деревья и кусты, можно сажать сезонные овощные культуры. Вот вам и объяснение пустоты участка, при этом дом стоял вне охранной зоны.

• Внимательно изучайте технические документы: количество и расположение построек в документах должно соответствовать действительности.

Примеры из нашего опыта

Бани. Ох уж эти бани! Казалось бы, такие простые и привычные для нашего народа сооружения, а требуют пристального внимания при покупке дома в деревне. С другими хозяйственными строениями проще. Сейчас для строительства обычной бани не требуется разрешения, но в связи с изменениями в законодательстве к регистрации нужно быть готовыми. А вот бани с прибамбасами требуют регистрации.

Какие нарушения встречались нам?

Модно стало строить 2-этажные бани с комнатами отдыха наверху, но мало кто их регистрирует.

Бывает так, что хозяева приращивают помещения, в том числе и бани, к уже зарегистрированному дому, да так и продают. А для присоединения бани к дому надо получать разрешение на реконструкцию с последующей регистрацией.

Часто бани, отапливаемые газом, строят поближе к газовой трубе, забывая об охранной зоне в 2 м в каждую сторону от трубы.

Местные газовики до поры закрывают глаза на такую ситуацию, к своим претензий не предъявляют, а вот к чужакам… Баня с коммуникациями подлежит регистрации, а зарегистрировать баню в охранной зоне распределительной сети газопровода не удастся.

А дело, похоже, идёт к тому, что все наши постройки зафиксируют с высоты птичьего полёта, зарегистрируют и обложат налогами.

1. Границы участка

Соответствие границ участка на плане и на земле нельзя установить иначе, как определив координаты на местности. Мы для этого вызывали кадастрового инженера уже после покупки дома. Об этом я уже писала ранее. Добавлю только, что мы не пожалели, что купили спорные 2 сотки, это дало нам возможность быстро построить гараж и пользоваться им. А с Росреестром по поводу этого казуса в документах мы разбираемся до сих пор.

Но грубые нарушения можно увидеть на публичной кадастровой карте.

Пример из нашего опыта

Мы осмотрели дом, двор которого был обнесён высоким забором из камня.

Обратите внимание: Как выбрать печь для бани? На что обратить внимание при выборе..

Оказалось, что эти 3 участка ранее принадлежали одному хозяину, он и строился. Потом он продал дом со средним участком чете пенсионеров из города, которые считали, что вся территория внутри каменного забора и хозяйственные постройки принадлежат им, а юридически они владели только средним на фото участком. Боковые же участки так и принадлежали соседу. Когда мы объявили им причину нашего отказа, продавцы удивились – не знали об этом. Лукавили с нами или действительно были невнимательными при покупке дома? Всякое бывает.

Сверяйте информацию, полученную от продавца с данными Росреестра на официальном сайте

Информация, которую мы находили на сайте, зачастую позволяла нам сразу после первого осмотра дома определить возможные неприятности, которые могут возникнуть позже. Большинство трудноразрешимых проблем связано не с домами, а с участками на которых они стоят.

Зная только адрес, на сайте Росреестра Вы можете в режиме online найти необходимые сведения об участке: форма собственности, площадь, категория земель, разрешённое использование, кадастровая стоимость, ограничения.

ЗахОдите на сайт Росреестра, в верхней строке нажимаете «Услуги и сервисы».

Спускаетесь вниз по странице до раздела «Сервисы» и открываете пункт «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

В открывшемся окне набираете предлагаемые символы с картинки, подтверждая, что вы человек (до чего дожили!). Если появится красная запись: «Текст введён неверно», обновите картинку и наберите снова. Для примера я набрала символы неправильно, но такая запись может возникнуть и при правильном введении символов. Имейте терпение, со второго раза обычно всё срабатывает.

В нижней строке напишите искомый адрес: область, район, населённый пункт, улица, дом. В помощь Вам будет выпадающий список с адресами.

Далее появится извещение о найденном результате. Кликаем на кадастровый номер и выходим на страницу «Сведения об объекте».

С этой страницы можно перейти в раздел кадастровых карт. Для этого надо нажать на прямоугольник со словом «Действия» в правом верхнем углу и выбрать из выпадающего списка «Посмотреть на карте». На карте интересующий Вас участок будет жёлтого цвета. Слева открывается информация об участке.

Если нажать на верхний справа значок «Слои», справа откроется список, на котором можно галочками выделить интересующую Вас информацию, которая будет показана на карте, в том числе «космические снимки».

Вообще, мне нравятся спутниковые снимки. Как выглядел наш участок на фотографиях до покупки и после Вы можете посмотреть здесь. А вот как в те же сроки он выглядел на спутниковых снимках.

Хорошо заметны изменения: более чёткая линия нового забора, скошенная высохшая трава окрашивает участок в светло-коричневый цвет, трава собрана в кучки, которые хорошо различимы, нет сараев. Жаль, что спутниковые снимки сейчас редко обновляются.

Пожалуй, на этом закончу, чтобы не злоупотреблять Вашим вниманием.

О других менее существенных, на мой взгляд, факторах, влияющих на выбор дома, напишу в следующей статье.

Спасибо за прочтение! Надеюсь, что статья была интересной для Вас.

#покупка дома #границы участка

#Свидетельство о регистрации права #кадастровые карты