Пандемия COVID-19 вызвала настоящий бум на рынке загородной недвижимости в Подмосковье. В 2020 году ажиотажный спрос привел к тому, что было продано до 80-90% всех ликвидных объектов. Год массового перехода на удаленную работу несколько снизил накал, но не отбил у горожан желания жить на природе. Ключевой проблемой для покупателей стал глубокий дефицит предложений с разумным соотношением цены и качества.
За 2020 год на загородном рынке было реализовано до 80-90% всех доступных предложений. Фото: Мир Квартир
Новые проекты: бум или попытка догнать спрос?
В ответ на дисбаланс между спросом и предложением девелоперы стали активнее анонсировать новые поселки. Согласно данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в последнем квартале 2021 года на рынок вышло 36 проектов, а за весь год — более ста. Однако эксперты сомневаются, что это можно назвать настоящим бумом.
«Новые проекты появляются из-за сохраняющегося спроса, дефицита хороших вариантов, доступной ипотеки и наличия свободных земель, — комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. — Но масштабного бума пока нет: проекты выводят в основном небольшие компании, цены остаются высокими. Ситуация может измениться с приходом крупных столичных девелоперов».
Максим Лазовский, владелец компании «Дом Лазовского», напротив, видит в этих цифрах признаки активности крупных игроков. Стимулами для рынка стали государственные меры поддержки, такие как распространение льготной ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и введение эскроу-счетов.
Эксперты выделяют несколько ключевых трендов. Во-первых, растет интерес к качественным коттеджам. Во-вторых, с середины 2021 года ощущается острый дефицит не только готовых домов, но и чистых земельных участков, причем каждый второй участок на рынке продается с каким-либо обременением.
Татьяна Ананьева из МИЭЛЬ «Сущевский» отмечает, что волна новых проектов началась еще в середине 2020 года. Форматы предложений разнообразны: от простой продажи размежеванных участков до реализации домов «под ключ».
По статистике «Инкома», в 2020 году было запущено 87 проектов, а в 2021 — уже 110. Примечательно, что 75% проектов, запущенных в четвертом квартале 2021 года, — это участки без подряда на строительство. Лишь 25% приходится на готовые коттеджи или участки с подрядом.
Екатерина Коган из KASKAD Family обращает внимание, что сегмент «земля без подряда» удовлетворяет лишь узкую часть спроса. Рынку по-прежнему критически не хватает комплексных проектов малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой. Таким образом, текущий рост числа проектов — это скорее попытка предложения угнаться за спросом, а не признак перегретого бума.
Сегодня в сегменте участков без подряда предложение примерно втрое превышает спрос. Фото: Мир Квартир
Первичный или вторичный рынок: где искать выгоду?
Тренд на переезд за город, судя по всему, сохранится надолго. Удаленная работа доказала свою эффективность, что подогревает интерес к жизни в «замкадье». В условиях дефицита цены на загородную недвижимость продолжают расти. По данным портала «Мир Квартир», в среднем по России частные дома за год подорожали на 13%.
Перед покупателем встает вопрос: где искать оптимальный вариант — на первичном или вторичном рынке? Ответ неоднозначен и зависит от множества факторов.
«Все упирается в локацию, инфраструктуру, площадь, материалы и качество строительства, — говорит Татьяна Ананьева. — Современные новостройки сильно отличаются от того, что строили 5-10 лет назад. Если же сравнивать два идентичных дома в одной локации — новый и «вторичный» пятилетней давности — то новостройка может быть дороже на 10-15%».
Этот разрыв во многом обусловлен резким ростом стоимости стройматериалов и работ. Екатерина Коган приводит конкретные цифры: средняя цена коттеджа или участка с подрядом в Подмосковье выросла с 24 млн рублей в третьем квартале 2021 года до 28 млн рублей в начале 2022-го.
Пока покупатели осмысливают новые ценники, продажи на первичном рынке замедляются. Клиенты начинают активнее рассматривать «вторичку», где собственники зачастую проявляют большую гибкость в переговорах о цене.
Статистика показывает интересные расхождения. Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость коттеджей на первичном рынке (28 млн рублей) ниже, чем на вторичном (31,4 млн рублей). Дмитрий Таганов объясняет это тем, что продавцы «вторички», пользуясь высоким спросом, часто завышают цены необоснованно.
С земельными участками ситуация обратная: организованные участки в новых поселках на первичном рынке в среднем стоят 4,2 млн рублей, в то время как средняя цена на «вторичке» (с учетом участков в СНТ, деревнях и т.д.) составляет около 1,2 млн рублей.
«После роста цен на материалы стоимость первичного предложения выросла на 30%, а себестоимость строительства — еще больше, — констатирует Максим Лазовский. — Вторичные дома тоже дорожают, но к их стоимости добавляются риски и затраты на экспертизу качества постройки и юридической чистоты участка».
Эксперт считает, что в текущих условиях, когда инфляции съедает сбережения, а ипотечные ставки растут, наиболее бюджетным вариантом может стать строительство дома на своем участке силами подрядной организации. Покупка готового объекта, особенно на вторичном рынке, потребует более тщательной проверки и, как правило, обойдется дороже.
Елена Абросимова
#загородный дом#подмосковье#земельный участок#дача#цены на жилье#строительство#вторичный рынок
Доходность среднего дома в России составила 7,6%, а окупаемость – 13 лет
Абрамцево. Сколько сегодня стоят дома и дачи рядом со знаменитой усадьбой Мамонтова?
Подписывайтесь на наш сайт-сайт МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Будет ли что-то новенькое на загородном рынке? Покупателям домов и земли нечего выбрать. По адекватной цене.