История покупательницы из Москвы
В 2015 году жительница Москвы приобрела земельный участок в Крыму. После оформления свидетельства о праве собственности в 2016 году она столкнулась с неожиданной проблемой: выяснилось, что земля не может быть использована для индивидуального жилищного строительства, поскольку расположена на территории воинской части Министерства обороны РФ.
Доступ к своему участку через контрольно-пропускной пункт (КПП) военного городка ей был запрещён. Существовала и альтернативная дорога, но она также проходила по территории городка и находилась в заброшенном состоянии, что делало проход практически невозможным.
Не согласившись с такой ситуацией, покупательница направила продавцу претензию с требованием расторгнуть договор купли-продажи. Получив отказ, она обратилась в суд с иском, в котором просила:
- Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка.
- Взыскать с продавца уплаченные денежные средства в размере 1 150 000 рублей, а также компенсацию убытков на сумму 233 049 рублей.
Ход судебного разбирательства
Решения нижестоящих судов
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, отказав во взыскании убытков. В основе решения лежал вывод о том, что свободный доступ к спорному участку отсутствует из-за его расположения в закрытом военном городке. При этом суд установил, что продавец достоверно знал об этом обстоятельстве, но намеренно не сообщил о нём покупателю при заключении сделки.
Однако апелляционный суд отменил это решение. Судьи сочли доводы истца предположительными и указали, что формальных препятствий для использования земли по целевому назначению не установлено. Не согласившись с таким вердиктом, покупательница дошла до Верховного Суда РФ.
Позиция Верховного Суда РФ
ВС РФ, рассматривая дело, обозначил ключевые правовые принципы:
1. Существенное нарушение договора. Суд напомнил, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон, если другая сторона допустила существенное нарушение его условий. Нарушение считается существенным, если оно причиняет такой ущерб, что потерпевшая сторона в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении сделки.
2. Ответственность продавца за сокрытие информации. Ссылаясь на Земельный кодекс (п. 3 ст. 37), ВС РФ указал, что покупатель вправе требовать снижения цены или расторжения договора, если продавец предоставил заведомо ложные сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
3. Обязанность продавца по раскрытию информации. Суд подчеркнул, что продавец обязан сообщать покупателю всю имеющуюся информацию о любых ограничениях в использовании земли — как законных (внесённых в реестр), так и фактических, даже если они официально не зарегистрированы.
4. Установленные по делу факты. ВС РФ констатировал, что нахождение участка на территории военного городка является доказанным фактом. Представители Минобороны однозначно подтвердили отсутствие свободного доступа на эту территорию. При этом в ходе сделки продавец заверил покупательницу в отсутствии каких-либо ограничений.
Итоговое определение ВС РФ
Верховный Суд РФ принял следующее решение:
1. Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым.
2. Направить дело на новое рассмотрение в апелляционный суд для переоценки обстоятельств с учётом изложенной правовой позиции.
Выводы и рекомендации
Данное судебное дело наглядно демонстрирует, что сделки с земельными участками представляют собой особую категорию на рынке недвижимости, сопряжённую со специфическими рисками. Покупка земли — это всегда дополнительные сложности и потенциальные «подводные камни» по сравнению с приобретением квартиры. Ключевой риск — возможное наличие скрытых обременений и ограничений, которые могут сделать участок непригодным для заявленных целей.
__________________
В Telegram-канале «Риэлтор не нужен!» Статьи появляются раньше. Плюс - новые материалы, которых здесь никогда не будет.
Подписывайтесь, если хотите получать новый контент первым!
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: И покупка участка земли – это все дополнительные риски по сравнению с покупкой квартиры.