Часто продавцы земельных участков подходят к подготовке документов весьма поверхностно, ограничиваясь лишь договором купли-продажи или аренды. Хотя этого формально достаточно для совершения сделки, покупатель рискует приобрести «кота в мешке». Каждое утверждение продавца должно иметь документальное подтверждение.
Базовые документы для проверки
Первым делом стоит заказать выписку из ЕГРН в Росреестре. Она покажет зарегистрированные права и обременения. Однако важно понимать, что не все ограничения могут быть в ней отражены.
Второй обязательный документ — градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он выдаётся местным земельным комитетом бесплатно, но его подготовка может занять около месяца. В ГПЗУ указываются границы застройки, а также наличие подземных коммуникаций (водопровод, газ, электросети), которые могут серьёзно ограничить или сделать невозможным строительство. Особенно это актуально для старых участков в деревнях и посёлках.
Проверка границ и коммуникаций
Настоятельно рекомендуется вызвать кадастрового инженера для выноса границ участка в натуру. Они могут не совпадать с заборами или вашими ожиданиями. Специалисты отмечают, что допустимая погрешность при определении границ может составлять до 20 см в совокупности, что нужно учитывать при возможных спорах с соседями.
Отдельного внимания требуют коммуникации:
- Водопровод: Если он проходит вдоль границы, узнайте, кто является его владельцем (муниципалитет или частное лицо), и какова стоимость подключения. В моём случае водопровод оказался частным, а цена подключения составила 80 тысяч рублей, плюс затраты на строительство колодца.
- Газ: Запросите в местном подразделении «Газпромраспределения» официальное письмо о технической возможности подключения. Нам отказали из-за нехватки мощностей. Также газопровод может быть частным, и тогда владелец вправе сам назначить плату за подключение, которая суммируется с платежами газовой компании.
- Электричество: Изучите варианты подключения. Мне изначально предложили частные сети за 80 тысяч рублей, но благодаря совету соседей я обратилась в правильную организацию и подключилась всего за 550 рублей.
Реальный случай: как я чуть не купила проблемный участок
Однажды я нашла привлекательный участок в хуторе Калинин. На первый взгляд, с документами всё было в порядке: межевание проведено 10 лет назад для всей улицы, границы соседних участков совпадали, часть территории уже застроена. Однако меня насторожило наложение границ на публичной кадастровой карте.
После официального запроса в Росреестр выяснилась реальная ситуация. Оказалось, что через несколько лет после первоначального межевания обнаружилась серьёзная ошибка: фактические границы участков не совпадали с заборами примерно на 10 метров. Местная администрация нашла, как ей показалось, простое решение — внутри этого массива был сформирован ещё один земельный участок.
В результате соседний участок «сдвинулся», что и привело к кадастровому наложению. Росреестр в ответе дал понять, что данный спор может быть урегулирован только в судебном порядке, и в регистрации сделки мне бы отказали. Естественно, от покупки я отказалась. Легко представить цепную реакцию: участки начнут «сдвигаться» по цепочке, пока проблема не упрётся в уже построенный дом.
Обратите внимание: Этот участок меня поразил красотой и ландшафтным дизайном.
Поэтому, когда возникает вопрос: «Стоит ли покупать участок с небольшими проблемами?» — лучше всего обратиться к грамотному юристу или кадастровому инженеру, чтобы трезво оценить все риски и возможные финансовые потери.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Как я выбирала земельный участок, какие вилы обошла и на какие грабли наступила. Документы на участок.