Эта статья является частью цикла материалов, посвященных приобретению земли для возведения дома для постоянного проживания. В данном материале мы подробно разберем, на что обращать внимание при выборе участка. Все статьи серии вы найдете по ссылкам ниже:
- Введение
- Расчет доступного финансирования и примерного бюджета
- Определение критериев земельного участка
- Поиск земельного участка
- Покупка
Определение критериев земельного участка
Все параметры для оценки земли можно разделить на две большие группы. Первая — качественные, влияющие на комфорт жизни (расположение, инфраструктура, экология). Вторая — экономические, которые напрямую увеличивают итоговые затраты (необходимость сноса старых строений, подведение коммуникаций, подготовка территории).
Для систематизации информации и удобства сравнения разных вариантов рекомендуется создать две таблицы в Excel. В них вы сможете отмечать характеристики каждого просмотренного участка и объективно оценивать их.
Качественные критерии: что влияет на жизнь
- Категория и вид разрешенного использования земель. Для строительства жилого дома подходят участки с категориями ИЖС, ЛПХ, а также земли в СНТ с ВРИ «для ведения садоводства». Важно помнить, что на участках «для огородничества» возводить капитальные дома для ПМЖ запрещено. Проверить эти сведения можно через онлайн-сервисы, заказав выписку из ЕГРН. Полезно сразу получить и выписку о переходе прав — она пригодится в дальнейшем.
- Наличие постоянных соседей. Это скорее плюс. Постоянные жители могут помочь в экстренной ситуации, вызвав службы, а также обеспечат неформальный контроль за территорией.
- Ширина подъездной улицы. В поселках ИЖС стандартная ширина — 10-15 метров, что оптимально. В СНТ и на землях ЛПХ дороги могут быть уже, иногда всего 4 метра. На такой узкой улице сложно разъехаться, парковаться, а подвоз строительных материалов станет серьезной проблемой. Участки с шириной улицы менее 6 метров стоит рассматривать с большой осторожностью.
- Близость к природным объектам. Наличие леса или водоема в пешей доступности — это всегда преимущество. Это улучшает экологию, микроклимат и расширяет возможности для отдыха.
- Зимняя уборка дорог. Этот момент критически важен. В поселках ИЖС, как правило, с этим проблем нет. А вот в некоторых СНТ дороги зимой могут не чистить вовсе, что грозит полной изоляцией и невозможностью вызова экстренных служб. Уточняйте этот вопрос у местных жителей.
- Стадия застройки поселка. Новые коттеджные поселки или свежие участки в уже существующих населенных пунктах — это потенциальный минус. В ближайшие годы соседи будут активно строиться, что означает постоянный шум, движение тяжелой техники, которая портит дороги. Идеальный вариант — когда большинство домов вокруг уже построено.
- Впечатления от соседей. Во время осмотра обязательно пообщайтесь с 2-3 соседями. Это поможет понять, насколько вам комфортно будет жить рядом. Узнайте, нет ли конфликтов по поводу границ или с правлением СНТ. Мелкие детали, вроде постоянно лающей за забором собаки, могут говорить о неконтактности хозяев или проблемах с безопасностью.
- Уровень шума. Оцените близость к источникам шума: крупным шоссе, железной дороге, аэропорту, промышленным зонам. Помните, что летом при определенном направлении ветра шум может быть слышен гораздо сильнее. Четырехполосную трассу можно услышать и за полкилометра через лес. Не принимайте решение, лишь взглянув на карту — приезжайте и слушайте.
- Качество связи и интернета. В современном мире это базовый критерий. Проверьте уровень сигнала сотовой связи, позвоните, протестируйте скорость мобильного интернета. У соседей узнайте, какие проводные провайдеры работают в районе и насколько стабильны их услуги.
- Логистика и время в пути. Рассчитайте, сколько времени вы будете тратить на дорогу до работы, школы, больницы, крупных магазинов и к родным. Используйте сервисы вроде Google Карт, которые позволяют построить маршрут с учетом пробок в разное время суток и дней недели.
- Доступность общественного транспорта. Наличие остановки в пешей доступности — это не только удобство для тех, кто не всегда пользуется автомобилем, но и перспектива роста мобильности в будущем.
Обратите внимание: Строительство частного дома. Выбор земельного участка.
- Экологическая обстановка. Обязательно выясните, нет ли поблизости свалок, очистных сооружений или вредных производств. Продавец может умолчать о такой проблеме, а вот соседи — вряд ли. Свалка может быть даже на самом участке, замаскированная под слоем грунта, что грозит отравлением почвы и грунтовых вод.
Экономические критерии: что влияет на бюджет
Критерии из этой категории могут значительно увеличить конечную стоимость вашего проекта. Каждый из них необходимо перевести в денежный эквивалент и прибавить к цене участка из объявления. Только так вы сможете объективно сравнивать разные предложения.
- Подключение к газу. Наличие магистрального газа — серьезное преимущество. Газовое отопление дешевле электрического и комфортнее печного. Уточните у соседей или в местной газовой компании возможность и стоимость подключения. В СНТ эту информацию можно получить в правлении.
- Центральное водоснабжение и канализация. Хотя всегда есть альтернатива в виде скважины и септика, подключение к центральным сетям часто оказывается выгоднее в долгосрочной перспективе (10-15 лет). Узнавайте не только о возможности, но и о качестве услуг: напоре воды летом, стабильности подачи. Контакты снабжающих компаний можно найти в местной администрации.
- Электроснабжение. В поселках ИЖС с этим обычно проблем нет. А вот в СНТ подключение может стоить 50-100 тысяч рублей, а выделяемая мощность ограничиваться 5 кВт. Для современного дома с газовым отоплением желательно иметь 10 кВт, а если планируется мастерская — то 15 кВт. Решить проблему малой мощности можно с помощью систем накопления энергии, но это дополнительные инвестиции в 150-300 тыс. рублей, которые нужно закладывать в стоимость участка.
- Право собственности или аренда. Участок в аренде, как правило, дешевле. После постройки дома его можно выкупить за определенную долю от кадастровой стоимости (размер доли зависит от региона). Ключевой момент: внимательно изучите договор аренды продавца. В нем должно быть прямо прописано право переуступки аренды третьему лицу (вам), а срок аренды должен с запасом покрывать период строительства. Если договор утерян или передача прав невозможна — от такого варианта лучше отказаться.
- Рельеф и уровень грунтовых вод. Уклон более 6-8 градусов заметен невооруженным глазом. Высокий уровень грунтовых вод можно определить по долго стоящим весенним лужам на участке и в придорожных канавах. И то, и другое потребует дополнительных затрат на выравнивание территории, подсыпку грунта и устройство дренажа.
- Наличие старых построек и растительности. Если на участке есть старый дом, сараи или много деревьев, которые нужно убирать под строительство, это существенно увеличит бюджет подготовительных работ. Снос небольшого каменного дома в Подмосковье с вывозом мусора может обойтись в 300 тысяч рублей. Деревянную постройку иногда можно отдать на разбор бесплатно. Оцените эти затраты заранее.
- Тип грунта. Песчаные и супесчаные почвы — оптимальны для строительства. Они хорошо пропускают воду, что снижает затраты на дренаж и может удешевить фундамент. Глинистые грунты потребуют обязательного устройства дренажной системы.
- Состояние дорог. Разбитая грунтовая дорога длиной в километр — это не просто неудобство. Это постоянные расходы на ремонт автомобильной подвески и повышенный риск аварий, что в итоге выльется в еще большие траты.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Определение критериев земельного участка.