Определение критериев земельного участка

Это серия статей про покупку земельного участка для строительства дома для ПМЖ. В этой статье расскажу про критерии выбора земельного участка, все статьи серии доступны здесь:

Определение критериев земельного участка

Критерии делятся на качественные (расположение, окружение, время до работы, магазина, и т.д) и экономические, увеличивающие стоимость участка (снос построек, подготовка площадки к строительству, подключение коммуникаций).

Критерии рекомендую свести в две таблицы в Excel, чтобы в дальнейшем отмечать каждый просматриваемый вариант и удобно сравнивать для принятия решения.

Качественные критерии

  • Категория земель. Для строительства подойдут участки ЛПХ, ИЖС, в СНТ с видом разрешенного использования "для ведения садоводства". Строить дом для ПМЖ на участках для огородничества запрещено. Эта информация содержится в ЕГРН, получить выписку можно через любой онлайн сервис. Имеет смысл получить выписки с общими сведениями и о переходе прав (потребуется в дальнейшем).
  • Постоянно проживающие соседи. Это плюс. Они смогут вызвать полицию, скорую, пожарную, спугнут или сообщат о непрошенных гостях.
  • Ширина улицы. В поселениях с участками ИЖС обычно составляет 10-15 метров. Это оптимальный вариант. В ЛПХ и СНТ бывает по-разному, может быть и 4 метра. На такой дороге невозможно поставить машину, не мешая проезду, заезд строительной техники будет затруднен или вовсе невозможен. Я бы не рассматривал варианты с шириной улицы менее 6 метров.
  • Лес и и/или водоем в пешей досягаемости. Лучше воздух, больше опций для досуга.
  • Дороги чистят зимой. Об этом можно узнать при просмотре у местных жителей. В случае с ИЖС, скорее всего, проблем не возникнет. В СНТ нередки ситуации, когда зимой дороги не чистят совсем. Вы не сможете выбраться или приехать, равно к Вам не смогут добраться экстренные службы.
  • Новое поселение. Актуально для новых КП или новой нарезки в существующих населенных пунктах. Это минус, т.к. скорее всего в ближайшие годы соседи будут строиться, по дорогам будет ездить и разбивать их тяжелая техника, шумные работы проводиться в любой день недели. Оптимальный вариант, - когда большинство соседей построились.
  • Впечатления от соседей. Во время просмотра обязательно поговорите с 2-3 соседями. Составите впечатление насколько люди близки по духу, есть ли споры с администрацией СНТ или между собственниками (пример, о границах). Если из-за глухого двухметрового забора лает охрипшая собака, вероятно, часто говорит о том, что люди не контактные или о проблемах с безопасностью.
  • Шум от шоссе, поездов, самолетов, промышленной зоны. Обычно шум лучше слышно в летнее время, когда ветер дует от источника. Комфортный уровень для всех разный, но точно не стоит принимать решение только посмотрев на расстояние от участка до шоссе. На мой взгляд худшие варианты - это участки, расположенные рядом с крупными шоссе и под маршрутами захода самолетов на посадку. Шоссе в 4 полосы слышно за полукилометровой лесной полосой, а на открытой местности - на расстоянии нескольких километров.
  • Уровень мобильной связи и мобильного интернета, наличие проводного. Без интернета сейчас жить невозможно. Используйте программу для теста скорости на телефоне, позвоните от участка. В разговоре с соседями выясните, какие провайдеры есть в округе, насколько стабильно предоставляют услуги интернета, случаются ли аварии.
  • Время в пути до основных точек назначения. Сюда относятся поездки на работу, в магазин, в школу, больницу, к родственникам. Полезный сервис для этого - карты Гугл. Он позволяет построить маршрут и выбрать день и время с прогнозом длительности поездки. Так можно определить время в пути утром и вечером, в любой день недели. На машине, а иногда и общественном транспорте.
  • Общественный транспорт в пешей досягаемости. Россия повторяет путь развития общественного транспорта в Европе с отставанием лет на 20.

    Обратите внимание: Строительство частного дома. Выбор земельного участка.

    На коротком горизонте это возможность быстрее добраться до работы, а на дальнем - еще и с комфортом.
  • Свалки, очистные сооружения, грязные предприятия по-близости. Значение экологии трудно переоценить. Свалка может находиться даже на Вашем участке, заботливо присыпанная грунтом. Об этом не сообщит продавец, но расскажут соседи. Помимо отравления грунтовых вод, вывоз мусора также стоит денег.

Экономические критерии

Критерии в этой категории могут существенно повлиять на итоговую стоимость участка. Все их нужно оценить в деньгах и прибавить к стоимость участка в объявлении. Так Вы сможете сравнивать яблоки с яблоками при принятии решении о покупке.

  • Возможность и стоимость подключения к газу. В общем случае это важный фактор, т.к. газовое отопление дешевле электрического, а комфорт против постоянного подкидывания дров в печь - несравненно выше. Стоимость можно выяснить у соседей, или обратившись в местную газовую компанию (администрацию, в случае с СНТ).
  • Возможность подключения к центральному водоснабжению и канализации. Почти всегда можно пробурить скважину и построить септик, но подключение к существующим сетям, даже с учетом ежемесячных платежей, обойдется дешевле на горизонте 10-15 лет. Поинтересуйтесь у соседей о качестве воды, напоре (особенно в летнее время). Возможность и стоимость подключения можно выяснить в местной снабжающей компании.
  • Стоимость подключения к электричеству и предоставляемая мощность. В ИЖС неактуально , а вот в СНТ стоимость подключения может доходить до 50-100 тыс. рублей, а мощность ограничена 5 КВт. При наличии газа, необходимая мощность для жилого дома, по моему опыту, - 10 КВт. Если планируете мастерскую, лучше 15 КВт. Есть технологии накопления электроэнергии, которые позволяют решить проблему, но это дополнительные затраты в 150-300 тыс. руб., которые необходимо учитывать в стоимости участка. Стоимость подключения и мощность можно выяснить в местной сбытовой компании для ИЖС или в администрации СНТ.
  • Участок в собственности или в аренде. Эта информация также есть в выписке из ЕГРН. Участок в аренде, как правило, дешевле собственности. После завершения строительства, его можно будет выкупить за долю от кадастровой стоимости. Доля разнится от региона к региону, уточнить ее можно в администрации поселения или района, где расположен участок. Важный момент здесь - изучить правила переуступки права аренды в договоре текущего собственника - это должно быть возможно и срок аренды должен превышать срок строительства. Если договор утерян или право передачи третьему лицу (Вам) не зафиксировано, от такого участка лучше отказаться.
  • Уклон участка более 6-8 градусов и/или высокий уровень грунтовых вод. Такой уклон обычно видно невооруженным глазом. Про уровень грунтовых вод можно узнать у соседей или увидеть весной. О высоком уровне сигнализирует вода в лужах на участке и в водосборных канавах рядом. В обоих случаях придется выравнивать и поднимать уровень участка при подготовке площадки для строительства, что повлечет дополнительные расходы.
  • На участке есть постройки, деревья и кустарники. Не всегда требуется сносить или расчищать участок (постройки можно реконструировать и использовать, например), но если нужно освобождать место под застройку - удаление деревьев и снос построек существенно увеличивают стоимость подготовительных работ. Стоимость таких работ в Подмосковье, с вывозом мусора, может доходить до 300 т.р. за дом 50м2. На деревянный дом можно найти желающих разобрать и забрать бесплатно или даже продать. Каменные и кирпичные придется сносить с применением техники, заплатив существенную сумму. Стоимость сноса можно уточнить в компаниях, занимающихся такими работами.
  • Тип грунта. Оптимальный вариант для строительства - песчаная почва, здесь будут минимальные затраты на дренаж и, потенциально, сокращение расходов на фундамент. В случае с глиной наверняка потребуется строительство дренажной системы.
  • Качество дорог. Ухабистая дорога в километр, помимо очевидных неудобств, выльется в вероятный ремонт подвески, риск аварий и, как следствие, еще более дорогостоящий ремонт автомобиля.

Больше интересных статей здесь: Дача.

Источник статьи: Определение критериев земельного участка.