Программа "дачной амнистии" позволила многим владельцам упрощённо оформить права на земельные участки и постройки. Однако при такой процедуре сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) часто вносятся со слов заявителя, что может привести к расхождениям между официальными данными и реальным положением дел. Чтобы приобрести загородную недвижимость без неприятных сюрпризов, необходимо тщательно проверить все юридические и технические аспекты. В этом материале мы подробно разберём, на что обратить внимание при покупке дачи.
Какие документы должен предоставить продавец
Идеальная ситуация для покупателя — когда продавец обладает полным и корректным пакетом документов. Это существенно снижает риски возникновения проблем в будущем, уже после совершения сделки.
Внимание стоит уделять не только внешнему виду дома и участка, но и юридической чистоте сделки. Вот что должен предъявить добросовестный продавец:
- Свидетельство о праве собственности. Для подтверждения его актуальности необходимо самостоятельно запросить свежую выписку из ЕГРН, так как старые свидетельства могли утратить силу.
- Паспорт продавца. Ключевой момент — сверка паспортных данных с информацией в правоустанавливающих документах. Часты ошибки в написании ФИО, адреса или кадастрового номера участка.
- Актуальная выписка из ЕГРН. Это основной документ, подтверждающий право собственности и содержащий текущие сведения об объекте.
- Документ-основание для возникновения права собственности у продавца. Это может быть один из следующих документов:
- договор предыдущей купли-продажи;
- постановление местной администрации о предоставлении земли;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор дарения;
- вступившее в силу решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу недвижимости, если она была приобретена в браке.
К этому списку крайне важно добавить справку из правления садового некоммерческого товарищества (СНТ) об отсутствии задолженности по целевым и членским взносам, а также по оплате коммунальных услуг (электричество, вода). Эта долговая нагрузка после сделки перейдёт к новому владельцу.
Как самостоятельно проверить юридическую чистоту
Если у владельца на руках только старое свидетельство (выдававшееся до 1998 года), это повод для повышенного внимания. Возможно, переход права в реестр не был зарегистрирован, и без этой процедуры продажа невозможна. Нужно настоять на внесении данных в Росреестр, что можно сделать параллельно с оформлением договора купли-продажи через МФЦ.
В полученной выписке из ЕГРН необходимо проверить несколько критически важных параметров:
- Координаты участка и факт межевания. Для полной уверенности рекомендуется пригласить кадастрового инженера. Он проведёт сверку документальных данных с фактическими границами на местности, проверит расположение построек относительно соседних участков. Часто при строительстве не соблюдаются обязательные отступы (1 метр для хозяйственных построек, 3 метра для жилых), что в будущем грозит судебными спорами с соседями.
Теоретически купить участок без установленных границ (межевания) можно, но затем эту процедуру придётся проводить покупателю. И здесь кроется риск: если сосед уже провёл межевание и зарегистрировал свои границы, ваш забор или сарай могут оказаться на его территории, и их придётся переносить или сносить.
Обратите внимание: Покупка Земли – инвестиция или убыток?.
Выписка из ЕГРН также позволяет выявить обременения (например, ипотека, арест) и проверить вид разрешённого использования (ВРИ) земли. С 2019 года дачи можно строить только на землях с ВРИ "Для ведения садоводства". Сам дом может быть оформлен как садовый или как жилой.
Особое внимание — постройкам и категории земли
Если на строения (гараж, баню, сарай) нет документов, желательно оформить их до сделки. После покупки сделать это может быть сложнее или невозможно. Также опасна ситуация, когда в документах указан один этаж, а фактически дом имеет два. Такое несоответствие требует исправления в ЕГРН.
Существуют категории земель, где капитальное строительство запрещено или сильно ограничено:
- земли природоохранного значения;
- санитарно-защитные зоны (рядом с ЛЭП, газопроводами);
- земли лесного фонда;
- участки для огородничества (без права строительства жилья).
Если дом уже построен на такой земле, власти могут обязать его снести. Поэтому проверка категории и ВРИ по выписке — обязательный шаг.
Итоговый алгоритм действий для безопасной покупки
Чтобы минимизировать риски, следуйте этому плану:
- Запросите у продавца полный пакет документов, включая свежую выписку из ЕГРН и справку из СНТ об отсутствии долгов.
- Пригласите кадастрового инженера для проверки соответствия документов реальному положению дел на участке (границы, расположение построек).
- Изучите публичные карты и генплан территории, чтобы убедиться, что участок не попадёт под госпроекты (дороги, линии электропередач), которые могут привести к изъятию земли.
Категорически не рекомендуется покупать дачу, имея на руках только садовую книжку или доверенность. Если продавец не может самостоятельно оформить документы, оформляйте нотариальную доверенность на право регистрации имущества и предварительный договор купли-продажи с чёткими условиями. Это защитит вас от ситуации, когда продавец, получив оформленные документы, откажется от сделки.
А как покупали дачу вы? Проведено ли межевание на вашем участке? Поделитесь опытом в комментариях!
Если статья была полезной, ставьте лайк и подписывайтесь на канал! Мы продолжаем объективно разбираться в важных темах.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Покупка дачи - как правильно, чтобы не обжечься?.