Экспертные рекомендации от юристов для инвесторов и покупателей коммерческой недвижимости, которые помогут избежать скрытых рисков и юридических проблем.
С чего начать проверку земельного участка?
Первым и самым важным шагом является подтверждение легитимности продавца и его прав на объект. Необходимо запросить и тщательно изучить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или свидетельство о государственной регистрации права. Эти документы являются единственным официальным подтверждением того, что право собственности продавца зарегистрировано в Росреестре, что является обязательным условием для законного оформления сделки купли-продажи.
Пример выписки из ЕГРН на земельный участок.
Без этого документа регистрация перехода права собственности в Росреестре будет невозможна, что делает сделку юридически ничтожной.
Ключевые пункты для анализа в выписке из ЕГРН
1. Адрес и местоположение
Убедитесь, что участку присвоен полный и однозначный почтовый адрес. Отсутствие адреса или его неполное указание (например, только номер кадастрового квартала) создаст серьезные проблемы в будущем: от сложностей с подключением коммуникаций до невозможности точно идентифицировать объект в договорах и судебных спорах.
Графа адрес на 1 листе выписки из ЕГРН.
2. Площадь участка
Сравните площадь, указанную в выписке, с фактическими размерами участка на местности. Если границы неочевидны или есть сомнения, настоятельно рекомендуется заказать выезд кадастрового инженера. Он проведет точные замеры и выявит возможные расхождения (наложения границ, «самозахваты»), которые могут привести к спорам с соседями.
3. Объекты на участке
Внимательно изучите, какие капитальные строения (здания, сооружения) зарегистрированы на этом земельном участке. Сверьте их количество и характеристики с тем, что есть фактически. Незарегистрированные постройки — это будущие расходы на узаконивание и риск получения предписания о сносе.
Графа кадастровые номер расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости на 1 листе выписки из ЕГРН.
4. Категория земель и ВРИ
Это один из самых критичных параметров. Категория земель (например, «земли населенных пунктов», «земли промышленности») и вид разрешенного использования (ВРИ, например, «для индивидуального жилищного строительства», «для производственной деятельности») должны полностью соответствовать вашим целям. Покупка участка под магазин с ВРИ «для ведения личного подсобного хозяйства» сделает вашу деятельность незаконной.
Графы категория земель и виды разрешенного использования на 2 листе выписки из ЕГРН.
5. Охранные и санитарные зоны
Обратите внимание: Этот участок меня поразил красотой и ландшафтным дизайном.
Проверьте, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территорий (охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные зоны). Наличие таких зон может накладывать серьезные ограничения на строительство и хозяйственную деятельность.
Графы о наличии охранных зон на 2 листе выписки из ЕГРН.
6. Особые отметки — графа повышенного внимания
Эта часть выписки часто содержит самую важную и актуальную информацию, которая может корректировать или уточнять данные из других разделов. Например, в основном разделе может быть указан один ВРИ, а в «Особых отметках» будет стоять запись о том, что право зарегистрировано с другим, приоритетным видом использования. Такие расхождения — красный флаг, требующий немедленного выяснения обстоятельств.
Графа особые отметки на 2 листе выписки из ЕГРН.
7. Проверка правообладателя (продавца)
Тщательно изучите данные о собственнике:
- Убедитесь, что с вами ведет переговоры именно собственник или его законный представитель по нотариальной доверенности.
- Проверьте физическое или юридическое лицо на наличие долгов и исполнительных производств на сайте ФССП.
- Если продавец — организация, проверьте ее статус на сайте ФНС или ресурсах вроде «РусПрофиль»: не находится ли она в процессе ликвидации или банкротства.
Графы выписки из ЕГРН о правообладателе.
8. Ограничения и обременения
Этот раздел может сорвать сделку. Убедитесь, что на участке нет:
- Ареста или запрета на регистрационные действия (налагается судом или приставами).
- Залога (ипотеки) в пользу банка или иного лица.
- Действующего договора аренды (права арендатора сохраняются при смене собственника).
- Сервитута — права ограниченного пользования чужим участком (например, для прокладки коммуникаций или проезда).
Графа выписки из ЕГРН о наличии ограничений.
9. Дополнительная информация
Здесь содержится справочная информация о всех учтенных охранных, санитарных и иных зонах, которые могут затрагивать участок. Это дает полную картину всех внешних ограничений.
Графа на последних страницах выписки из ЕГРН.
Выписка из ЕГРН — это только начало
Анализ выписки — фундаментальный, но не единственный этап проверки. Если вы планируете строительство, необходимо также изучить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципалитета, чтобы определить территориальную зону и установленные для нее градостроительные регламенты. Это позволит точно понять, что и каких размеров можно построить, и с какими органами власти согласовывать проект.
Грамотная предпродажная проверка — это инвестиция в безопасность вашей будущей сделки и гарантия от многомиллионных убытков и многолетних судебных разбирательств.
Получите профессиональную помощь:
Мы предлагаем бесплатный предварительный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.
Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.
Или заказать комплексную проверку документов перед сделкой купли-продажи по 24 ключевым пунктам здесь.
#регистрация недвижимости#коммерческая недвижимость#юрист по недвижимости#узаконить перепланировку#земельный юрист#регистрация права собственности#межевание участка#кадастровые ошибки#проверить участок#купля-продажа
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Как проверить участок перед покупкой по выписке из егрн?.