Внимание: такой участок нельзя продать

При приобретении любой земли обязательно нужно проверять все документы и понимать особенности основных терминов. Некоторые виды собственности имеют серьезные ограничения и способны стать источником проблем. К примеру, пожизненное наследуемое владение (ПНВ) участками. Такие права владельца имеют немало подвохов, поэтому покупатель должен иметь их в виду.

Что такое пожизненное наследуемое владение

Данный формат вещного права сохранился с традиций СССР. Частной собственности на землю как таковой не ввели. Однако частным лицам выделяли землю для проживания и благоустройства. Поэтому такой формат называли пожизненным наследуемым владением. Хозяин земли мог пользоваться участком по назначению и передавать его по наследству, но не имел права продать его или использовать в коммерческих целях. Формальным и истинным собственником этой земли являлось государство. И при определенных условиях оно могло сразу изъять участок.

Указ президента России в 1993 году отменил практику ПНВ. Но у владельцев советской пожизненно наследуемой земли она сохранилась. Соответственно, их наследники продолжают ограниченно владеть участками. Поэтому сейчас еще можно столкнуться с этим явлением при поиске недвижимости и земли. Процессы регламентирует Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).

Ограничения для участка в ПНВ

Владелец участка в ПНВ может возводить на земле постройки для проживания и хозяйства, возделывать растения. В дальнейшем хозяин может передать землю наследнику или отказаться от земли в пользу государства (по сути — законного собственника). Однако есть ряд отличий от обычного права собственности на землю.

Что нельзя делать с таким участком

1. Продать на каких-либо условиях.

   Обратите внимание: Этот участок меня поразил красотой и ландшафтным дизайном.

   Даже построенную на земле недвижимость передать покупателю не удастся, так как земля под таким строением принадлежит государству.
2. Задействовать другие методы отчуждения участка. Например, землю не получится заложить, так как при неисполнении обязательств объект должен был бы перейти к другому лицу. А не свою (государственную) собственность должник отдать не сможет.
3. Сдавать в аренду официально на 5 лет или на любой срок больше 11 месяцев. Для этого потребовалась бы регистрация договора в Росреестре, а без полноценного права собственности на участок это невозможно.
4. Вести на участке коммерческую деятельность, то есть открывать бизнес, извлекать прибыль. Такой вид использования ПНВ считается нецелевым.
5. Не использовать объект по назначению. Хозяин участка в ПНВ должен в течение трех лет после получения участка начать на нем строительство или сельскохозяйственную деятельность в зависимости от статуса земли.

Причины для изъятия земли государством

Государство может вернуть себе участок в ПНВ, если хозяин земли совершает какое-либо из нарушений:

• использует объект нецелевым образом;
• не использует участок по назначению;
• портит землю и окружающую обстановку своими действиями;
• строит незарегистрированные сооружения.

Даже при корректном поведении владельца у него могут забрать ПНВ для муниципальных и государственных нужд. Этот процесс проходит только через суд.

Способы прекращения права на ПНВ

В целом право на пожизненное наследуемое владение не ограничено по времени. Владелец участка после своей смерти передает право наследнику и т. д. Если хозяин хочет самостоятельно прекратить право на ПНВ, он может сделать следующее:

• отказаться от земли в пользу государства или муниципалитета;
• оформить участок в собственность, собрав солидный пакет документов об участке, несколько выписок и квитанций об оплате пошлины.

В последнем случае Росреестр начнет оформление земли в полноправное владение собственником, но процесс может затянуться или застрять из-за юридических сложностей.

Также хозяин прекращает право на ПНВ, если землю принудительно забирает государство.

Выводы о ПНВ участком

Ограничения и проблемы пожизненных земельных владений создают на рынке недвижимости недоразумения. По сути ПНВ является пережитком советского времени, и вскоре, возможно, будут приняты меры по приравниванию этого вида права к праву собственности. Такой законопроект был озвучен в Госдуме в ноябре 2021, остается ждать итогов.

Если вы планируете приобрести участок, не льститесь на «очень выгодное предложение» с участком в ПНВ. Приобретенный домик окажется на государственной земле, и хлопот с выкупом и оформлением в собственность вы не оберетесь. Лучше выбрать участок у проверенной компании!

А как вы проверяете приобретаемый объект недвижимости? Доводилось ли сталкиваться с недобросовестными продавцами? Поделитесь в комментариях.

#купля-продажа #загородная недвижимость #участок земли #гектар #собственность