Здравствуйте, уважаемые читатели!
В одном из своих предыдущих материалов я уже затрагивал тему территориальных зон, которые в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) обозначены не цифровым кодом, а буквенным индексом «Ф». После того как коллега из Ростовской области отметила, что никогда не сталкивалась с подобным, я решил подробно поделиться собственным, весьма непростым опытом. Речь пойдёт о попытке образовать земельный участок именно в такой зоне, которая обернулась длительным противостоянием с бюрократической системой.
Пошаговая история образования участка и возникшие преграды
1️⃣ Подготовка и согласование схемы расположения участка
Работа началась с разработки схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Конфигурация его границ была приведена в соответствие с проектом межевания территории (ПМТ). У специалистов может возникнуть резонный вопрос: зачем нужна схема, если есть утверждённый ПМТ? Ответ кроется в реалиях кадастрового учёта: на данной территории уже были сформированы и поставлены на учёт семь земельных участков, которые не соответствовали изначальному проекту межевания (где предполагался один крупный участок). Эти существующие участки сделали невозможным образование нового в точном соответствии с ПМТ, поэтому пришлось искать обходной путь через схему.
2️⃣ Согласование в Департаменте городского имущества Москвы (ДГИ)
Схема была направлена на согласование в ДГИ г. Москвы и получила утверждение. Департамент присвоил будущему участку адрес, вид разрешённого использования и другие необходимые характеристики. Однако здесь стоит сделать важное замечание: в Москве сложилась парадоксальная ситуация. ДГИ, по сути, определяет ВРИ, хотя формально таких полномочий не имеет — вид разрешённого использования должен быть чётко установлен ПЗЗ. Это стало первым звеном в цепи будущих проблем.
3️⃣ Формирование межевого плана и обращение в Росреестр
На основании утверждённой схемы был подготовлен полный пакет документов, включая межевой план, который затем был направлен на кадастровый учёт в Управление Росреестра.
4️⃣ Неожиданный отказ и позиция Росреестра
Ответ из Росреестра пришёл в виде решения о приостановлении учёта. Среди прочих причин была указана ключевая: образование участка планируется в зоне сохраняемого землепользования с индексом «Ф». В обосновании говорилось, что основные виды разрешённого использования в такой зоне должны соответствовать тем, что уже указаны для существующих объектов и участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Формулировки были настолько запутанными и бюрократическими, что разобраться в них без специальных знаний практически невозможно.
Обратите внимание: Строительство частного дома. Выбор земельного участка.
Суть проблемы и тупиковая ситуация
Чтобы прояснить ситуацию, заказчик организовал личную консультацию с сотрудниками кадастровой палаты. На ней была озвучена официальная позиция: для образования участка в зоне «Ф» необходимо инициировать и провести процедуру внесения изменений в ПЗЗ. То есть требуется «расшифровать» индекс, присвоив территории конкретный номер зоны, что автоматически влечёт за собой установление чёткого перечня разрешённых видов использования.
Это создаёт абсурдную ситуацию: для оформления небольшого участка под частные нужды заказчик должен инвестировать несколько миллионов рублей и потратить около года на прохождение всех инстанций, включая публичные слушания. Подобное требование выглядит несоразмерным и превращает простую кадастровую процедуру в масштабный градостроительный проект.
С моей профессиональной точки зрения, такая трактовка неверна. Зона с индексом «Ф» (сохраняемое землепользование) как раз и предназначена для того, чтобы сохранять существующий характер использования земли. Следовательно, новому участку можно присвоить любой вид разрешённого использования, который уже зафиксирован в ЕГРН для соседних территорий. Я готов был отстаивать эту позицию в суде, однако заказчик, устав от двухлетней бюрократической волокиты, не решился на дальнейшую борьбу. В итоге участок так и не был поставлен на кадастровый учёт, а работа с зонами «Ф» теперь рассматривается как крайне рискованная.
Заказывая выписки из ЕГРН через проверенные ресурсы, вы не только получаете нужную информацию, но и поддерживаете независимые экспертные каналы, которые рассказывают о подобных сложностях.
#кадастр#кадастровыйинженер#росреестр#недвижимость#юрист#право#законы#межевание#участок#сад и дача
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Образование участка в территориальной зоне с индексом "ф". Горький случай из практики.