В последние годы на российском рынке жилищного кредитования наблюдается расширение спектра ипотечных программ. Помимо стандартных предложений, активно развиваются специализированные направления: сельская, льготная, семейная и дальневосточная ипотека. Также существуют кредитные продукты для строительства или покупки индивидуальных домов. Диапазон процентных ставок очень широк — от рекордно низких 0,1% до более привычных 7,7%. Эти программы пользуются спросом, позволяя гражданам приобретать земельные участки и возводить жилье. Несмотря на определенные корректировки, полного свертывания данной системы поддержки не планируется.
Текущие условия и скрытые риски
Например, действие программы «Льготная ипотека» продлено до 1 июня 2024 года, однако ставка по ней повышена до 8%. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и их областях первоначальный взнос составляет 15% от суммы, но не более 30 млн рублей, а в остальных регионах лимит снижен до 15 млн рублей. Более выгодной выглядит семейная ипотека со ставкой 6%. Однако эксперты, включая Национальное рейтинговое агентство, выражают осторожную озабоченность сложившейся ситуацией и начинают говорить о признаках формирования «ипотечного пузыря».
Что подразумевается под этим термином? Это ситуация, когда рынок перегревается из-за стремительного роста объемов кредитования. В определенный момент это может привести к увеличению доли просроченных долгов, росту рисков для заемщиков, падению стоимости ипотечных бумаг и, как следствие, к снижению цен на жилье. В конечном итоге это грозит обвалом рынка недвижимости. Яркий исторический пример — кризис в США 2007-2008 годов. Если подобный «мыльный пузырь» лопнет в России, это может привести к финансовым потерям для тысяч граждан.
Агентство указывает, что реальные доходы населения не успевают расти в условиях высокой инфляции. Риэлторы, в свою очередь, отмечают, что застройщики манипулируют ценами и предлагают нереалистично выгодные условия (например, те самые 0,1%), чтобы стимулировать спрос. Вся отрасль, по сути, стала зависимой от «иглы» льготного госфинансирования.
Руслан Булатов, заместитель директора департамента банковского регулирования и анализа Банка России: «Строительная отрасль подсела на льготную ипотеку, и чем дольше сидишь, тем больнее слезать».
Причины перегрева рынка и его последствия
Вероятно, корень проблемы именно в этом. Как ранее отмечали в ЦБ и Счетной палате, программы господдержки, призванные стимулировать экономию, на деле перегревают рынок недвижимости и создают дисбаланс. Как это работает? Льготные условия побудили многих людей купить жилье немедленно, не откладывая на будущее. В результате спрос резко взлетел, а предложение не успело за ним, что и спровоцировало стремительный рост цен.
Обратите внимание: Проектирование и последние приготовления к началу стройки..
В ответ банки и застройщики стали предлагать еще более длинные и выгодные кредиты, пытаясь компенсировать растущий разрыв между спросом и предложением. Это вопрос процентных ставок и сроков. Если до пандемии стандартный срок ипотеки был 19 лет, то сейчас он увеличился до 25. Это позволяет заемщику снизить ежемесячный платеж, даже если его доходы не растут, но при этом лишает застройщика стимулов снижать издержки даже при падении спроса. Получается замкнутый круг: чтобы банк мог предложить низкий процент, компания закладывает в стоимость квартиры надбавку. Однако сейчас граждане уже не так активно стремятся вкладываться в недвижимость, опасаясь рисков. Например, нет гарантии, что в будущем жилье удастся продать по цене покупки. Досрочное погашение кредита также не всегда выгодно. Если ежемесячный платеж необременителен, у человека нет острой необходимости менять жилье, и банки на это рассчитывают. Вся эта система увеличивает нагрузку на государственный бюджет. Главный вопрос: приведет ли эта ситуация к краху?Прогнозы экспертов и будущее программ
Многие аналитики считают, что резкого обвала в ближайшее время не произойдет. Значительная часть строящегося жилья уже продана, а оставшиеся площади будут раскуплены, так как потребность в жилье остается срочной и актуальной. Строительство домов будет завершено в запланированные сроки. Сдувание «пузыря» возможно в случае массовых дефолтов по ипотеке, но вероятность этого невелика, учитывая крайне низкий уровень просрочки — около 0,4% по всему портфелю и 0,15% по новостройкам. Серьезных пробелов в бюджете также не ожидается. Однако условия программ господдержки, вероятно, будут постепенно ужесточаться.
Как отметил один из ипотечных брокеров, государственная помощь не может длиться вечно, на этом настаивают и ЦБ, и Минфин. При этом потенциал для роста «пузыря» существует, поскольку себестоимость строительства часто в разы ниже конечной цены квартиры.
Что вы думаете по этому поводу? Согласны ли вы с опасениями риэлторов и экспертов? Надеемся, что среди наших читателей есть опытные специалисты, которые поделятся мнением: стоит ли в текущих условиях оформлять ипотеку.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: В последние годы ипотечных программ становится больше: сельская, льготная, семейная, дальневосточная.