«Что такое уточнение границ земельного участка?» «Зачем оно нужно?» «Можно ли его не делать?» «Это тоже самое, что и «межевание?» «Так мы уже межевались двадцать лет назад, к нам два раза приезжали геодезисты. И план БТИ у нас есть. Почему наших границ нет в реестре? Мы не видим наш земельный участок на публичной кадастровой карте на интернет-портале Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/).
Спешу, ответить на все эти вопросы по порядку. Многие из вас наверняка не раз слышали такие термины как «межевание» или «сделать геодезию» (не путать с геологией!). А в последние годы по телевизору все чаще стало звучать словосочетание «кадастровые работы». Так что же означают эти речевые обороты. Термин межевание пришел к нам, как говориться из глубины веков. Происходит от слова «межа» (https://ru.wikipedia.org/wiki/Межа). На профессиональные рельсы процесс межевания в России был поставлен по сути не так уж давно, в 1779 г. после открытия Константиновской межевой школы (ныне Московский Государственный Университет Геодезии и Картографии, более известный как МИИГАиК). С одной стороны смысл слова «межевание» очевиден из самого названия. С другой стороны современное понимание термина «межевание» должно быть существенно шире. В принципе, в настоящее время само это понятие является устаревшим. Согласитесь, у многих людей при слове «межевание» воображение непроизвольно рисует себе человека с аршином и линейкой в руках, вышагивающего размеренными шагами от одного забора до другого. Сотрите этот образ из памяти. Вызвав к себе на земельный участок кадастрового инженера, вы уж точно не увидите такого человека. К вам приедут люди с современным измерительным оборудованием. Следовательно, забудьте и слово «межевание». На настоящий момент оно уже не отвечает тому смыслу, что в него вкладывают. Но даже профессионалы продолжают употреблять это слово. Иногда они это делают в силу многолетней привычки, иногда в общении с клиентами, чтобы «не грузить» человека непонятными словами. И так, отныне для простоты просто забудьте это слово. Заметьте, мы его не просто так избегаем уже в пятом предложении подряд. Видимо, мы уже начали его забывать, а вы?.. Забыли? Прекрасно! Тогда продолжаем.
Теперь, о том, что же такое эти пресловутые кадастровые работы. Федеральный закон «О кадастровой деятельности» №221-ФЗ от 24.07.2018 г. в редакции от 03.08.2018 г. отвечает на этот вопрос в статье 1 следующим образом.
«4. Кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом на осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (далее - кадастровый инженер).
(в ред. Федеральных законов от 30.12.2015 N 452-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
4.1. Кадастровые работы выполняются в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (далее также - объекты недвижимости), частей земельных участков, зданий, сооружений, помещений, а также иных объектов недвижимости, подлежащих в соответствии с федеральным законом кадастровому учету.» (http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=304280&fld=134&dst=100008,0&rnd=0.4339729117948439#08917780870907284)
Мудрено и непонятно, правда? А что вы хотели – юристы писали. А теперь «короче и по-русски!» - подумали вы. По-русски можно, а вот короче вряд ли. Кадастровые работы это широкое понятие. Они бывают разных видов и могут выполняться в отношении разных объектов недвижимости. А именно, как в отношении зданий и сооружений (на современном ругательно-юридическом языке – объектов капитального строительства, или просто ОКС), так и в отношении земельных участков, которые тоже являются объектами недвижимости. Да, да. Простой человек в современном мире под объектами недвижимости понимает именно различные здания и строения. А согласно действующему законодательству в этот термин включены и земельные участки, о проведении кадастровых работ в отношении которых далее.
Кадастровые работы в отношении участков бывают разных видов. К примеру, кадастровые работы по образованию земельных участков различными способами (объединение, раздел, выдел или образование земельного участка из государственной или муниципальной собственности). К слову, работы по объединению, разделу или выделу можно выполнять только в отношении участков, границы которых уточнены и внесены в Единый государственный реестр недвижимости – далее ЕГРН). А чтобы их уточнить проводятся (тадам!) Кадастровые работы по уточнению границ земельных участков (вот мы до них и добрались). Для простоты будем называть это «уточнением границ». Как происходит этот процесс:
1) Заказчик кадастровых работ (собственник, или его представитель) обращается в организацию, которая занимается кадастровыми работами, т.е. к кадастровому инженеру;
2) После оформления заказа заказчик работ и кадастровый инженер договариваются о времени проведения измерения границ;
3) В назначенный день кадастровый инженер приезжает на участок, проводит необходимые измерения;
4) Измерения обрабатываются. С результатами измерений ознакомляют заказчика работ;
5) Основываясь на данных реестра кадастровый инженер выясняет оформляли ли свои границы собственники смежных земельных участков. Если нет, то проводится процедура согласования границ со смежными землепользователями, подробнее о которой ниже;
6) Заказчик получает от кадастрового инженера электронный диск с межевым планом (да, да электронный.). Уже несколько лет межевой план представляет из себя электронный документ, заверенный электронно-цифровой подписью кадастрового инженера и именно в таком виде он подается в МФЦ.
Получив, межевой план собственник участка, или его представитель с нотариальной доверенностью обращается в МФЦ и подает «Заявление о внесении сведений в ЕГРН». После чего сведения о границах участка участка вносятся в ЕГРН, а вскоре собственник сможет увидеть свой участок на публичной кадастровой карте.
Предвижу вертящийся на языке читателя вопрос. А оно мне надо?
Обратите внимание: Что такое Межевые знаки и зачем они нужны?.
Отвечаю – надо!И так, зачем это уточнение границ и внесение границ в реестр нужно? Что это дает собственнику? Для этого пофантазируем. Вы много лет пользовались вашим участком, он был выделен Вам в 90-годы прошлого столетия сельским советом, или достался в наследство от родителей или бабушки. И естественно, и Вы и ваш наследодатель вряд ли сомневались в том, как проходит граница вашего участка. «Как проходит? Да по забору». Вы это знаете. И Ваш сосед Петр Семенович это знает. И у Вас с дедом Петей никогда никаких конфликтов связанных с границами участка, да и вообще никаких конфликтов отродясь не было. А наоборот – совместные шашлыки, шахматы и нарды по выходным. Но представьте себе, что Петр Семенович был вынужден срочно продать свой, участок, чтобы купить внуку, у которого родилась тройня, квартиру. Или, допустим, Петр Семенович умер. А дедушка он был одинокий. Близких родственников, знающих Вас, у него не было. И через полгода в наследство за дедом Петей вступает его троюродный племянник. А по весне этот племянник приезжает на этот участок. Заметьте это совершенно незнакомый Вам человек. И он Вас тоже не знает. Каких-либо договоренностей, взаимных моральных обязательств и сложившихся дружеских отношений между Вами нет. Есть вероятность (и не маленькая), что это троюродный племянник деда Пети решит, что Ваш штакетник, стоящий на одном месте последние 40 лет, стоит совершенно не там, где ему предначертано проведением (т.е. мнением этого троюродного племянника). Вот тут и начинаются споры, незаконный снос, или перенос забора, потасовки, крики, инфаркты, участковый и длительные судебные тяжбы. Так вот этого можно было бы избежать, если бы при жизни Петра Семеновича, Вы обратились к кадастровому инженеру, провели процедуру уточнения границ, согласовали бы границы с Петром Семеновичем (подписали бы у него Акт согласования границ) и внесли эти границы в реестр. Тогда этого троюродного племянника можно было бы легко призвать к порядку.
И так как же простой гражданин, не имеющий специальных знаний может узнать уточнены ли границы его участка? Есть несколько способов:
1) Посетить ближайший МФЦ «Мои документы» (https://mfc-gosuslugi.ru/adresa/moskovskaya-obl) и заказать выписку из ЕГРН на свой земельный участок. Чтобы это сделать, желательно сообщить сотруднику МФЦ кадастровый номер вашего участка. Сразу поясню, что кадастровые номера земельных участков указанные в свидетельствах или других документах о собственности на землю, выданных до 2003 года с большой вероятностью будут устаревшими. Как это понять. Просто. В Московской области кадастровый номер любого земельного участка будет иметь следующий вид «50:XX:XXXXXXX:X» (число цифр после последнего двоеточия может быть разным. Чтобы узнать современный кадастровый номер лучше обратиться за консультацией к специалистам (кадастровому инженеру или риелтору);
2) Заказать выписку из ЕГРН на интернет-портале Росреестра (если вы знаете современный кадастровый номер);
3) Установить в смартфон или планшет приложение Kadastr RU (https://play.google.com/store/apps/details?id=com.dataeast.kadastr) и по кадастровому номеру проверить виден ли ваш участок на публичной кадастровой карте;
4) Самый быстрый способ: http://pkk5.rosreestr.ru/. Перейти по этой ссылке на официальный портал Росреестра РФ и введя в поле в левом верхнем углу экрана кадастровый номер проверить виден ли ваш участок на карте. Если границы участка уточнены и внесены в ЕГРН это выглядит так.
И так если, если Вы не видите такой желтый квадратик, значит границ Вашего земельного участка нет в Едином Государственном Рестре Недвижимости. И, чтобы обезопасить себя от ситуаций подобных описанной выше, Вам следует заняться оформлением границ участка.
Но кто-то из вас воскликнет: «Я уже межевался! У меня были геодезисты в 1998 году, когда я покупал свои шесть соток! И межевое дело было и план границ есть в оригинале! У меня и план БТИ есть с границами участка!»
Касательно плана БТИ все просто. Технический паспорт БТИ, содержащий в своем составе ситуационный план земельного участка (ключевое слово – «ситуационный», т.е. приблизительный), это документ подготавливавшийся техниками БТИ по результатом проведения инвентаризации домовладения. На основании такого Технического паспорта ранее (до вступления в силу 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) оформлялось право собственности на жилые дома и хозяйственные постройки. К оформлению границ этот документ отношения никогда никакого не имел.
Теперь относительно межевых и землеустроительных дел. Да, увы, это распространенный случай когда, человек в свое время в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством обращался в землеустроительную организацию (тогда ведь не было кадастровых инженеров, а были землеустроители), заказывал межевое (позднее землеустроительное) дело, ему это дело оформили, это дело подписали все нужные начальники, участок приобретен с соблюдением всех правил, но границ в современном Едином государственном реестре недвижимости нет… Почему? Все просто. До конца 2002 года все межевые, а позднее землеустроительные дела делались только на бумаге. Кадастрового учета в его нынешнем виде в нашей стране тогда не существовало. Не было и электронных баз данных с кадастровыми данными в их современном виде. Когда же эти электронные базы данных (в начале Единый государственный реестр земли, а потом другие) появились, работы по переносу данных о границах из бумажных землеустроительных дел не были проведены. Такая недоработка скорее всего была вызвана тем, что такой перенос в масштабах страны представляет из себя колоссальный труд, требующий огромного числа человеческих ресурсов и финансовых затрат. Однако, широкая общественность, как часто бывает, не была об этом своевременно и в доходчивой форме проинформирована. Именно поэтому многие собственники и арендаторы участков, обращавшиеся за оформлением межевых и землеустроительных дел в землеустроительные организации до 2003 года, часто пребывают в полной уверенности, что их границы внесены в реестр и им нет необходимости заниматься их оформлением. Увы, это не так. Каждый собственник или арендатор должен ответственно и скрупулезно подойти к этому вопросу и проверить (одним из указанных выше способов) обозначены ли границы его участка на публичной кадастровой карте. Особенно ответственно к этому вопросу надо отнестись тем правообладателям земли, у которых намечается строительство, либо реконструкция дома или нежилой постройки. Прежде чем, что-либо строить, необходимо четко знать, где проходит граница участка. Причем необходимо «не думать, что знаете», а действительно знать это. Подробнее в статье (далее ссылка на другую страницу сайта).
Автор статьи: Кутейко Сергей.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Что такое межевание и зачем оно.