Всем привет!
Работая со множеством разных Заказчиков, начинаешь понимать, в какой ситуации межевание делается «для галочки» (например, устранить отказ органа местного самоуправления, начальство «попросило» и т.д.), а в какой приходит человек и хочет внесения достоверных сведений.
Данная статья написана для второй категории людей, т.к., в настоящий момент, как такового межевания, которое бы носило характер достоверного, нет.
В чем проблема
Типичный пример:
1. Приходит Заказчик с желанием уточнить границы земельного участка (чтобы сведения на публичной кадастровой карте повторяли сведения на местности в контексте конфигурации земельного участка);
2. Заключаем договор, выезжаем на место, производим съемку, обрабатываем её;
3. И вот тут начинается самое интересное – сверяем данные съемки со сведениями Росреестра или, при отсутствии координат земельного участка, сверяем с правоподтверждающим документом на земельный участок.
В абсолютном большинстве случаев фактическая ситуация отличается от сведений Росреестра (где-то на несколько десятков сантиметров (т.е. превышается погрешность), где-то на пару метров, где-то вообще нет какого-либо элемента на местности (стены здания, забора и т.д.), т.е.
Обратите внимание: Нужно ли Садоводствам превращаться в СНТ?.
невозможно понять где граница).Что говорит закон
Закон (ч. 10 ст. 22 218-ФЗ) говорит, что кадастровый инженер обязан использовать при уточнении границ земельного участка:
- Сперва правоподтверждающий документ на земельный участок, который бы содержал графическую часть (договор купли-продажи, аренды и т.д., т.е. НЕ свидетельство, в котором нет графической части);
- Если такого нет, то документ, который был основанием постановки участка на кадастровый учет с графической частью;
- Если и такого нет, то необходимо использовать границы, которые существуют на местности 15 и более лет (разумеется, приложив доказательства в виде ортофотопланов и т.д.).
Допустимы ли разночтения?
С точки зрения закона (п. 42 ч.1 ст. 26 218-ФЗ) , разночтение допустимо вплоть до 10%, если оно происходит с:
- Проектом межевания территории;
- Схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (это та, которая утверждается администрацией при образовании земельного участка).
А что делать, если у нас основание не проект межевания территории или схема, а например, договор аренды?
Самым точным ответом будет – сосать палец. Законодательством не предусмотрено, поэтому всегда решение Росреестра будет не в пользу обратившегося.
А что это значит?
С точки зрения практики это значит, что граница не может отличаться ни на миллиметр от тех сведений, которые уже содержатся в Росреестре.
Соответственно, изменение площади, по мнению Росреестра, также недопустимо. Если ранее была ошибка, то её уже не доказать, т.к. невозможно понять из графического описания границ земельного участка есть ли там ошибка или нет.
Без суда не выловишь и рыбку из пруда
Все те, кто хочет внести действительные сведения о границе земельного участка и которые при этом отличаются от сведений Росреестра, должны будут признавать границы в суде.
Москва, как всегда, впереди планеты всей, поэтому практика Росреестра г. Москвы – не признавать любое отклонение от имеющихся сведений, даже если оно не превышает 10% от площади в проекте межевания территории или схеме расположения (земля дорогая, а кушать хочется всем).
Именно поэтому самый важный вопрос, который следует себе задать перед началом проведения межевания: а готовы ли вы внести фиктивные сведения о границе земельного участка или, если не готовы, то пойдете ли вы дальше в суд?
Если ответ на оба вопроса «нет», то даже начинать межевание в контексте уточнения информации об имеющихся границах не стоит.
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #межевание #участок #сад и дача #право #законы #межевание участка #недвижимость
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Межевание вам не нужно, если вы не готовы идти до конца.