Покупка земельного участка — ответственный шаг, требующий тщательной проверки документов и понимания юридических нюансов. Некоторые формы владения землёй, доставшиеся в наследство от прошлых эпох, несут в себе серьёзные ограничения и могут стать источником больших проблем для неосведомлённого покупателя. Яркий пример — право пожизненного наследуемого владения (ПНВ). Прежде чем рассматривать подобные предложения, важно разобраться во всех подводных камнях этого правового статуса.
Что такое пожизненное наследуемое владение: наследие СССР
Этот особый вид вещного права — правовой реликт, сохранившийся со времён Советского Союза. Тогда института частной собственности на землю не существовало, но гражданам выделяли участки для индивидуального жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства. Так и появился формат пожизненного наследуемого владения. Он давал человеку право бессрочно пользоваться землёй, возводить на ней строения и передавать участок по наследству. Однако ключевое отличие от полноценной собственности заключалось в том, что истинным и формальным владельцем земли оставалось государство. Именно оно могло в определённых ситуациях изъять участок обратно.
Хотя практика выделения новых участков на праве ПНВ была официально прекращена в 1993 году, за гражданами, получившими землю ранее, это право сохранилось. Таким образом, их наследники и сегодня могут владеть такими наделами, что периодически создаёт ситуации на рынке недвижимости. Правовое регулирование этого вопроса закреплено в Гражданском (ст. 265–267) и Земельном (ст. 17) кодексах РФ.
Жёсткие ограничения для участка в ПНВ
Владелец участка с правом пожизненного наследуемого владения имеет возможность использовать землю по целевому назначению: строить дом для проживания, разбивать огород, сад или вести подсобное хозяйство. Он может передать этот участок по наследству или добровольно отказаться от него в пользу государства — законного собственника. Однако список того, что ему делать запрещено, гораздо шире и кардинально отличает ПНВ от обычной собственности.
Что категорически запрещено делать с таким участком
- Продавать. Это главное и самое жёсткое ограничение. Участок в ПНВ не может быть предметом купли-продажи ни при каких условиях.
Обратите внимание: Этот участок меня поразил красотой и ландшафтным дизайном.
Более того, даже если на земле построен дом, продать его отдельно от участка не получится, так как земля под ним принадлежит государству, а не владельцу строения. - Отчуждать иными способами. Землю нельзя заложить в качестве обеспечения по кредиту, подарить (кроме как наследникам) или внести в уставный капитал предприятия. Всё потому, что для таких сделок требуется полноценное право собственности, которого у владельца ПНВ нет.
- Сдавать в долгосрочную аренду. Официально оформить договор аренды на срок более одного года (а для регистрации в Росреестре — более 11 месяцев) невозможно. Регистрация требует подтверждения права собственности на объект, чего у владельца ПНВ нет.
- Использовать в коммерческих целях. Открытие магазина, кафе, производственного цеха или любой другой деятельности, направленной на извлечение прибыли, считается нецелевым использованием земли в ПНВ и является нарушением.
- Бросить участок без использования. Владелец обязан в течение трёх лет после получения права начать освоение земли: застроить её или использовать для сельского хозяйства в соответствии с её категорией. Длительное неиспользование — основание для изъятия.
Когда государство может забрать землю обратно
Даже при наличии права пожизненного владения государство (или муниципалитет) вправе изъять участок, если владелец нарушает правила. Основные причины для этого:
- Систематическое использование земли не по целевому назначению (например, под коммерцию).
- Длительное (более 3 лет) неиспользование участка.
- Нанесение ущерба земле, её загрязнение или ухудшение экологической обстановки.
- Строительство объектов без необходимых разрешений и регистрации.
Кроме того, участок может быть изъят для государственных или муниципальных нужд (строительство дорог, объектов инфраструктуры). Однако такой процесс возможен только по решению суда и с обязательной компенсацией владельцу.
Как можно прекратить право ПНВ
Само по себе право пожизненного наследуемого владения не имеет срока действия и может передаваться по наследству бесконечно. Однако владелец может инициировать его прекращение двумя способами:
- Добровольный отказ. Передать землю обратно государству или муниципалитету, написав соответствующее заявление.
- Оформление в собственность (приватизация). Это оптимальный, но часто непростой путь. Владельцу необходимо собрать обширный пакет документов на участок, получить кадастровый паспорт, уплатить госпошлину и подать заявление в Росреестр. Процесс может затянуться из-за бюрократических и юридических сложностей, особенно если отсутствуют чёткие границы участка или есть споры с соседями.
Третий вариант — принудительное прекращение права по решению государственных органов в случаях, описанных выше.
Итоги: стоит ли связываться с участком в ПНВ?
Пожизненное наследуемое владение — это пережиток прошлой правовой системы, создающий множество неудобств и рисков на современном рынке. В ноябре 2021 года в Госдуме уже звучали предложения приравнять такие участки к частной собственности для упрощения их оборота, однако законопроект пока не принят.
Главный совет для покупателей: будьте крайне осторожны. «Выгодное» предложение с участком в ПНВ на деле может обернуться годами судов и дополнительных расходов на приватизацию. Вы покупаете только строения, а земля под ними останется государственной. Намного безопаснее и спокойнее приобретать землю у проверенных застройщиков, которые предлагают участки с чистой правовой историей и полным пакетом документов, подтверждающих право собственности.
А как вы проверяете приобретаемый объект недвижимости? Доводилось ли сталкиваться с недобросовестными продавцами? Поделитесь в комментариях.
#купля-продажа#загородная недвижимость#участок земли#гектар#собственность
Больше здесь: Дача.
Источник статьи: Внимание: такой участок нельзя продать.