Часть 4
В этой статье мы разберем таблицу, в которую сведены данные, полученные мной после изучения трех новостроек г. Набережные Челны. Кандидатов для изучения я отобрал по случайному принципу. Данные для составления таблицы взяты из официально опубликованных компаниями сведений о проектах на сайте Минстроя РФ. Саму таблицу и краткое описание новостроек уже с опорой на цифры я выложу в последней, пятой части статьи. Что полезного в таблице?
Пойдем с верху вниз.
В шапке таблицы я разместил наименование застройщика и название новостройки.
Строка № 1. Данные для первой строки с продолжительностью строительства и сроком ввода объекта в эксплуатацию, которые планирует застройщик, берем из Уведомления о начале строительства. Это ориентиры, мы их держим в голове, когда проводим оценку возможности повышения цены кв.м на этапе начала строительства. Они также помогут оценить способность застройщика, организовать и руководить процессом строительства, т.е профессионализм его команды, а значит перспективы его банкротства.
Строка № 2. Сведения о количестве непроданных квартир помогут сравнить официальные данные, предоставляемые застройщиком и его рекламные уловки о последней оставшейся квартире, которую советуют срочно купить. Косвенно, эта строка в динамике покажет насколько заинтересовал проект застройщика рынок покупателей и продемонстрирует скрытый потенциал роста стоимости квартир не охваченный предлагаемыми мной в таблице индексами. Также мы сможем узнать использует ли застройщик серые схемы продажи квартир, что должно насторожить покупателей. На это укажет ситуация, когда он отчитался о продаже 100% квартир в проекте, а продажи в его офисе идут полным ходом.
Строка № 3. В ней приводятся данные о квартирограмме проекта. Эти данные покажут сколько будет построено и продано одно, двух, трех, четырехкомнатных квартир в % от их общего количества в доме. Обладая такой информацией, вы сможете представить какой возрастной и социальный состав жителей дома сложится. Сравнив квартирограммы объектов, строящихся в одном районе, возможно определить хватит ли мест в детском саду и школе по соседству и насколько высока вероятность социального напряжения, вызванная перенаселенностью района строительства. А еще этот индекс покажет социальную ответственность застройщика, заботится ли он о создании комфортной среды проживания, как говорят его рекламные буклеты, или главная его цель все-таки прибыль любой ценой. Правила говорят: если в проекте большинство студий, одно и двухкомнатных квартир - это новостройка молодежного квартала, если в проекте преобладают двух, трех, четырех комнатные квартиры - это новостройка социально - зрелой публики со всеми вытекающими.
Строка № 4. В этой строке вы увидите сколько на вложенный рубль зарабатывает застройщик в %. В Минстрое РФ считают справедливым заработок застройщика в 15%, в таблице это будет коэффициент 15, но не будем забывать, что не все строят на свои кто-то и на заемные деньги банков. Поэтому мой справедливый коэффициент прибыли застройщика будет 1,25 все что выше этой цифры в таблице - жадность, все что меньше - финансовая глупость, либо желание спрятать реальную прибыль от проекта, что тоже нехорошо.
Строка № 5. В этой строке приведен коэффициент, показывающий долю, приходящуюся на балконы и лоджии в общей площади построенного жилья. Для чего он нужен? Балкон и лоджия включаются в стоимость продаваемого вам жилья, вы за них платите из расчета цены квадратного метра жилья с понижающим коэффициентом. Учитывая это, а также отсутствие расходов застройщика на теплоизоляцию, отделку, освещение – строить и продавать их выгоднее чем квартиры. По этой причине возникают дома, покрытые со всех фасадов лоджиями и балконами сплошной стеной. В этой категории нет нормы, вы просто увидите кто из застройщиков этой возможностью злоупотребляет, получая таким образом скрытую прибыль.(к примеру к-т 1,5 означает что балконов и лоджий 1,5%)
Строка № 6. Как вы понимаете, о количестве парковок в новостройках врут все застройщики, начиная новый проект. Думаю, вам будет интересно узнать кто причастен к проектированию этого безобразия, и кто дал добро на реализацию этого проекта, выдав положительное заключение экспертизы проекта. Эта строка покажет во сколько раз меньше норматива в проекте строительства предусмотрено парковочных мест для жильцов. (к примеру, к-т 33 означает что автопарковок меньше норматива на 33%). Общее правило –
игра в классы возводимой застройщиком недвижимости (эконом-комфорт-бизнес) почти пропорционально снижает количество парковочных мест у дома. Чем выше класс жилья, тем меньше парковочных мест. Почему эти нарушения застройщиками допускаются повсеместно я опишу в отдельной статье.
Строка № 7. Следующая строка покажет индекс коммунальной нагрузки жильцов. Во всех домах есть места общего пользования – лестничные клетки, лифтовые холлы, площадки мусоропроводов, и т.д. Все это пространство необходимо убирать, отапливать, освещать и ремонтировать. Чем оно больше в расчете на одну квартиру, тем больше квартплата – это просто. Приведенные в таблице коэффициенты это ни что иное, как площадь общедомовых МОП, приходящаяся на одну квартиру в доме. Теперь вы легко представите, если на одну квартиру в доме приходится 13 кв.м МОП, а квартир 180шт., то как такую площадь два раза в неделю будет мыть несчастная уборщица – ответ никак.
Для большей наглядности, жильцы каждой квартиры будут оплачивать уборку, ремонт, отопление и освещение одной дополнительной спальной комнаты в 13кв.м в подъезде, как вам это? Лучшие показатели этого коэффициента в разных проектах составляют 4-6 кв.м.на одну квартиру.
Строка № 8 - процент озеленения участка строительства. Здесь все просто, нормы требуют от застройщика озеленить не менее 25%, все что ниже – каменные джунгли, то что выше – добрая воля застройщика, непрофессионализм проектировщика, либо необоснованные требования городских властей, будем разбираться в каждом отдельном случае.
Строка № 9 - индекс лифтовой нагрузки. Он показывает сколько квартир обслуживает один лифт. Чем больше этот показатель, тем чаше поломки и время ожидания лифта жильцами. Показатель в 40-50 кв. на лифт для стандартного лифта считаю оптимальным.
Строка № 10. Еще один важный индекс – индекс качества планировки квартир. Он показывает какой процент в общей площади квартиры занимает жилая площадь за вычетом площади ванн, балконов, кухонь, коридоров. Почему он важен? Чем выше %, тем более оптимальна планировка квартиры – это правило. Найти баланс между жилой зоной и кухней, ванной, прихожей не разрезая квартиру бесполезными коридорами и при этом найти место для стиральной, посудомоечной машины, место для хранения велосипеда и т.д. – очень сложно. Чем выше этот индекс, тем выше профессионализм связки проектант-заказчик проекта и меньше ее стоимость для покупателей, это в теории. Идеальный индекс качества планировки, с моей точки зрения, должен быть не менее 65% для трехкомнатной квартиры.
Строка № 11 - индекс качества проекта, самый интересный. Он показывает сколько продаваемых площадей (включая жилые и офисные) в процентах от всех построенных площадей предусмотрены проектом. Для покупателя - он покажет, насколько высока вероятность подъема цены недвижимости от начала строительства до его окончания. Чем ниже этот индекс и % дохода застройщика тем выше вероятность того, что на момент завершения строительства денег не хватит и застройщиком вынуждено будет повышена стоимость квадратного метра. Чем ниже этот индекс, тем выше будет квартплата будущих жильцов поскольку содержание избыточного количества построенных помещений неизбежно отразится в квартплате будущих собственников жилья. Для застройщика этот индекс покажет насколько его проектировщик хуже среднеотраслевого уровня, и насколько больше дохода от реализации проекта он получил бы, если бы проект был выполнен качественно.
Лучший показатель для многоквартирных домов из известных мне составляет 0,82 или 82% жилья от всей площади построенного объекта.
Строка № 12 - наиболее сложная для меня. Определить нормативный срок эксплуатации возводимых в наше время жилых зданий. Назначить группу их капитальности и определить срок эксплуатации новостройки в зависимости от принятого проектом конструктива оказалось возможно только применив Приказ Госстроя СССР от 08.09.1964г. №147. Действующие нормативы, сделали определение этих величин максимально затрудненным.
Как и для чего это сделано я опишу в отдельной статье.
Что эта строка с данными нам дает. Все дома из списка гарантированно прослужат расчетный период никак не меньше. У всех домов после этого периода есть огромный ресурс для продления их эксплуатации, разница только в стоимости этого ремонта и сумме отчислений на его проведение в счетах за ЖКХ. Чем срок эксплуатации в таблице меньше, тем сумма в расчетах квартплаты больше.
Строка № 13, 14. В завершении, вы наконец узнаете своих героев в лицо: кто разработал проект дома, кто провел экспертизу проекта и сказал, что так строить можно. И сами сможете оценить качество их работы.
Теперь вы подготовлены и можете сами анализировать представляемые мной на обозрение сравнительные таблицы новостроек. У кого остались вопросы заходите ко мне в блог, поговорим.