Будет ли что-то новенькое на загородном рынке? Покупателям домов и земли нечего выбрать. По адекватной цене

Ажиотаж на рынке загородного жилья Подмосковья в первый год пандемии привел к быстрому вымыванию с рынка львиной доли ликвидных предложений. Следующий год повальной «удаленки» несколько остудил спрос, хотя и не лишил горожан желания обосноваться на природе. Однако особо выбирать было уже не из чего – объекты с более-менее разумным соотношением «цена-качество» оказались в глубоком дефиците.

Бум или не бум? Вот в чем вопрос

На фоне сложившегося дисбаланса спроса и предложения девелоперы один за другим начали анонсировать новые проекты. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, только в последнем квартале 2021 года на рынок было выведено 36 проектов, всего же за год их оказалось больше ста. Много это или мало?

«Новые поселки стали появляться из-за растущего спроса, дефицита адекватных предложений, доступной ипотеки и наличия большого количества свободных площадок для строительства, – говорит руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Но о каком-то серьезном буме говорить пока рано: проекты выводятся небольшими компаниями, число их не так велико, да и цены достаточно высокие. Думаю, стоит подождать выхода на рынок крупнейших девелоперов столичного региона».

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского», отмечает, что девелоперы-тяжеловесы уже потянулись на рынок, отсюда и такие цифры по новым объектам. Свою роль сыграло усиление господдержки в виде распространения на индивидуальное жилищное строительство льготных программ кредитования и введение эскроу-счетов.

Одним из самых перспективных направлений современного загородного рынка эксперт называет нишу качественных коттеджей. Кроме того, с середины прошлого года ощущается явный дефицит не только объектов ИЖС, но и участков, среди которых каждый второй предлагается с обременением, отмечает Максим Лазовский.

Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ «Сущевский», отмечает, что новые проекты начали открываться сразу с началом пандемии, так что в этом смысле бум продолжается с середины 2020 года: «Кто-то просто размежевывает большие земли и продает участки, а кто-то продает с подрядом. Есть застройщики, которые строят и затем продают».

В компании «Инком» подсчитали, что в 2020 году на рынок было выведено 87 проектов, в 2021 году – 110 проектов. Среди введенных в четвертом квартале 2021 года объектов 75% представляют собой участки без подряда, еще 25% приходится на коттеджи и участки с подрядом.

Земля без подряда – это достаточно узкий сегмент спроса, обращает внимание Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family, поэтому вышедшие проекты не смогут перекрыть возросший интерес к загородной недвижимости. На рынке по-прежнему не хватает проектов комплексной малоэтажной и комплексной индивидуальной застройки.  Дефицит качественных проектов не исчерпан. Так что вряд ли стоит говорить сегодня о каком-то невиданном буме на «загородке» – просто предложение пытается успеть за спросом.

Что купить, чтобы не прогадать?

Похоже, интерес к загородной жизни, который подстегнула пандемия, задержится в трендах надолго.

Обратите внимание: Как выбрать печь для бани? На что обратить внимание при выборе..

Неудивительно, что на фоне дефицита весь прошлый год росла стоимость индивидуального жилья. По данным федерального портала «Мир Квартир», в среднем по России частные дома увеличились в цене за 12 месяцев на 13%. Первичные предложения дорожали пропорционально  стройматериалам; на вторичном рынке в основном остались объекты, наименее адекватные с точки зрения ценообразования. На каком же сегменте – первичном или вторичном – выгодней сосредоточить свои поиски сегодня, пока ценники не взлетели еще выше?

«Очень многое зависит от локации, инфраструктуры, площадей дома и участка, материалов строительства и качества, – говорит Татьяна Ананьева. – Не стоит забывать, что

вторичный рынок уже очень сильно отличается от того, что строят, как строят и из чего строят сейчас. Но если предположить, что в продаже появились два идентичных дома в одной локации, правда, один построен лет пять назад и в нем уже пожили, а второй – с иголочки, то цена второго может быть на 10-15% выше».

Эксперт объясняет сложившуюся ситуацию заметным ростом стоимости строительных работ и материалов.

С этим утверждением согласна Екатерина Коган: «Из-за повышения цен на стройматериалы средняя стоимость коттеджа/участка с подрядом в Подмосковье сегодня составляет 28 млн рублей, хотя еще в третьем квартале 2021 года она не превышала 24 млн рублей. Но дешевле это или дороже вторичного рынка, сказать сложно, поскольку цена складывается из множества факторов: площади дома и земельного участка, качества строительных материалов, архитектурных решений, локации и т.д.».

Пока покупатели привыкают к такому положению дел, продажи на первичном рынке идут с задержкой. Клиенты начинают переключаться на «вторичку», поскольку в этом сегменте собственники могут позволить себе проявить больше гибкости, считает Екатерина Коган.

Согласно Аналитическому центру компании» ИНКОМ-Недвижимость, средняя стоимость первичных коттеджей дешевле аналогичных лотов вторичного рынка – 28 млн рублей против 31,4 млн рублей. Дмитрий Таганов утверждает, что из-за высокого спроса на загородные дома, продавцы «вторички» часто необоснованно завышают цены.

Зато участки без подряда, наоборот, дороже на первичном рынке, там их стоимость составляет в среднем 4,2 млн рублей (лоты в организованных поселках с подведенными коммуникациями). Земля же на «вторичке», включающая совершенно разные участки в поселках, СНТ, деревнях и т. д., в среднем оценивается в 1,2 млн рублей, приводит данные эксперт.

«После роста цен на строительные материалы стоимость первичного предложения выросла на 30%, а себестоимость строительства – еще больше, – говорит Максим Лазовский. –

Вторичные дома тоже дорожают, кроме того, затраты увеличивает необходимость проводить экспертизу на предмет недочетов. А если объект построен недавно, надо тщательно проверять и участок – с точки зрения законности разрешения на строительство».

Эксперт полагает, что удовлетворить выросший спрос сможет ипотечная программа на строительство под залог участка. Накопления населения становятся меньше из-за инфляции и волатильности рубля, а ставки ипотеки, наоборот, растут. В этих реалиях самым бюджетным вариантом будет строительство дома на участке подрядной организацией. Готовый объект обойдется сильно дороже, уверен Максим Лазовский.

Елена Абросимова

#загородный дом #подмосковье #земельный участок #дача #цены на жилье #строительство #вторичный рынок

Доходность среднего дома в России составила 7,6%, а окупаемость – 13 лет

Покупателей частных домов наделили теми же правами, что и покупателей квартир в новостройках. И обеспечили им такую же защиту

Абрамцево. Сколько сегодня стоят дома и дачи рядом со знаменитой усадьбой Мамонтова?

Подписывайтесь на наш сайт-сайт МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости