Всем привет!
Итак, вы готовы продолжить поиск веб-сайта? Или вы прочитали предыдущие статьи «Ищем свой идеальный дом» и «Ищем землю для своего идеального дома» и уже стоите в очереди за земельным участком? Спешу вас разочаровать, ведь есть еще несколько факторов, влияющих на выбор сайта.
Эта статья является частью цикла "В поисках своего идеального дома" и прямым продолжением статьи "Ищем земельный участок для своего идеального дома"
Предисловие
Итак, вы уже выбрали район, где собираетесь купить участок земли под строительство дома: район будущего дома находится не далее 10 км от черты вашего населенного пункта, где вы работаете, живете, отдыхаете. (или просто планируете приблизиться к этому); изучили транспортную доступность - на пути к будущему дому нет больших и длинных пробок или есть обходы основных дорог, общественный транспорт туда не только ходит в принципе, но и ходит достаточно часто; В поселке на участке развита инфраструктура - есть магазины, детские сады, школы, места досуга и отдыха, а кроме того есть инженерные коммуникации - электрические сети, газопровод, централизованное водоснабжение и, в идеале, канализация. ; ну и кроме всего прочего мы изучили цены на землю в районе застройки и готовы к будущему разговору с продавцом о цене выбранного участка.
Помимо вышеперечисленного, вы уже отметили для себя и распечатали в блокноте участок не только с простыми формами (квадрат или прямоугольник), но и не отметали и распечатали в отдельной колонке участки со скошенными сторонами (главное, что это не честные трапеции или слишком ломаные линии на участке), кроме того, место не слишком широкое и длинное, а площадь не менее 10 соток (1000 м2), а также отметили место на карте, указав подъезды к нему и стороны света.
Если вы все это проделали, вы уже завели блокнот или блокнот, в котором выписываете все достоинства и недостатки каждого из разделов, а также некий контрольный лист, указывающий на наличие или отсутствие соответствия перечисленным критериям в прошлой и этой статье. Нет? Я не предупреждал тебя? Моя ошибка: заведите блокнот или блокнот, в который будете записывать все плюсы и минусы каждого из отмеченных разделов, а под каждым из разделов переписывать критерии, высказанные ранее и позже, и отмечать раздел, соответствует ли он им или нет - это поможет вам не забыть этот вопрос во время поиска, а также в дальнейшем найти наиболее подходящий для вас сайт.
Все, теперь мы готовы перейти к дополнительным пунктам, которые помогут вам найти «нужную» страницу.
Продолжаем выбирать участок
Инженерные коммуникации
Мы уже решили, что место будет выбрано в таком населенном пункте, где уже есть инженерные коммуникации, а теперь нужно определиться с наличием коммуникаций возле самого места.
Наличие коммуникаций рядом с местом будущего дома – немаловажный аспект. Ведь может оказаться так, что ближайший столб электроснабжения находится на значительном удалении от участка и планируемого расположения на нем дома, и вам, возможно, придется за свой счет провести дополнительные линии электропередач, а затем перенести их на право собственности на энергоснабжающую организацию нга на халяву - а вы ведь не рассчитывали тратить на это деньги, не так ли? Но не пугайтесь сразу - электросетевая организация попытается потребовать от вас установить за свой счет и передать в собственность опоры ЛЭП, НО по ЗАКОНУ организация обязана завершить строительство ЛЭП в свое время за свой счет и своими силами. Процесс построения ЛЭП организации может быть долгим, но сэкономит вам много нервов и денег.
Не лишним будет узнать, загазовано ли не только здание, но и особенно улица, на которой находится ваш возможный будущий участок. И не только узнать, проложен ли магистральный газопровод, но и есть ли в нем газ - бывает, что магистральный, а потом еще пару лет ждут газа. Если в округе не видно газовой трубы, остается только ждать и доверять внешнему виду. Сейчас ситуация с газом в муниципальных поселениях намного лучше, чем, например, пару лет назад – по предложению президента была запущена программа «Постгазификация», с которой можно ознакомиться на портале Единого оператора газификации г. Единый оператор газификации. Россия - connectgas.ru. Нельзя сказать, что эта программа устраняет все проблемы домовладельцев при подключении дома к газу, но тем не менее облегчает финансовую и бюрократическую нагрузку. Также стоит отметить, что стоимость подключения дома к газу напрямую зависит от удаленности дома от границы участка – «трубу» на своей территории собственник должен «тянуть» за свой счет.
Весомым плюсом будет наличие централизованного водопровода по улице (если предыдущий хозяин не проводил воду на участок). Если таковой, конечно, без воды не останетесь – всегда можно пробурить скважину и установить насос, а также систему водоподготовки, но централизованная система значительно облегчит вам жизнь и существенно сэкономит ваши и без того ограниченные финансы.
Дизайнеру также не лишним будет знать, с какой стороны к месту подходит коммуникация, так он сможет правильно расположить технические помещения в доме – поэтому не стесняйтесь спрашивать у соседей по месту любые интересующие вас вопросы, и не поленитесь нарисовать схемы участка с указанием расположения коммуникаций.
Наличие вблизи участка леса или водоема
Наличие рядом с участком леса или водоема, либо расположение участка в лесной зоне – это красиво, но из-за их близости к участку и будущего расположения дома могут возникнуть определенные сложности. Например, причиной высокого уровня грунтовых вод может быть близлежащий водоем, от этого зависит тип фундамента и возможность строительства в доме подвала. Стоит учитывать тот факт, что в водоемах рождаются и развиваются такие кровососы, как комары и комары.
Кстати, высокие грунтовые воды могут быть далеко от водоемов и даже на холмах, поэтому при выборе земли не забудьте о них узнать - среди соседей наверняка найдутся те, кто охотно поделится с вами этой информацией, исходя из собственных опыт.
Близкое расположение локации к лесу или роще может привести к большому количеству корней в земле, а значит, дополнительные затраты при их выкорчевывании. Пруд или лес рядом с участком, безусловно, прекрасны, но вы должны быть готовы к сюрпризам, которые они могут преподнести.
И стоит понимать, что лесистая местность или наличие деревьев на участке, а также близость к водоему – не повод от него отказываться. Только стоит обратить на это внимание перед началом строительства и вложить еще немного денег на возможную борьбу с последствиями – и тогда ваш дом будет радовать вас не только внутренним уютом, но и красивыми пейзажами.
Категория землепользования
Сама возможность строительства на нем индивидуального жилого дома зависит от категории земли. Так, запрещается строительство жилых домов на землях сельскохозяйственного, лесного и водного фондов, землях промышленного назначения, землях с особо охраняемыми территориями и объектами, заповедных зонах. Строительство жилых домов допускается только на участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. Вы также можете узнать категорию земли перед покупкой, посмотрев информацию о целевом назначении земли в общедоступной кадастровой карте Росреестра, а также на сайте Росреестра.
Возможна также постройка дома на землях сельскохозяйственного назначения - на землях для дачного строительства, для сельского хозяйства, для приусадебных участков и т.д., но земля на таких землях должна использоваться по целевому назначению, в противном случае земля может быть использована отозван.
Поэтому место на землях поселений с разрешенным использованием лучше выбирать «под индивидуальное жилищное строительство». При покупке земельного участка в СНТ (в населенных пунктах) вы можете столкнуться с рядом проблем, таких как отключение водоснабжения в зимний период, неубранные подъезды и улицы, повышенные расходы на электроэнергию и отсутствие газификации (власти все равно приоритет в заселении, а не СНТ). Конечно, стоимость участков на таких землях будет ниже, чем на землях НП, но минусов много - не в каждом доме зимой, после снегопада живут соседи, именно жильцы домов в СНТ придется заботиться об уборке улицы и некому пожаловаться, устранить возможные проблемы на ЛЭП, будь то обрыв или банальное отключение машины в ТП тоже будет "на плечах" владельцев домов в СНТ.
Право пользования землей
Также стоит узнать о праве пользования землей нынешнего владельца-продавца. Таких прав несколько, но наиболее распространенными из них являются право собственности и право аренды.
Обратите внимание: Лесная амнистия. Зачем и как применяется рассказываю в статье.
Ну с правом собственности все понятно - продавец является владельцем участка, у него есть право документ (свидетельство или выписка из ЕГРН) и он хочет продать участок. Землю в собственность можно брать относительно спокойно, главное, чтобы она ничем не была обременена.А вот с правом аренды не все так просто. Бывает, что право аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства человеку дает муниципалитет. Такое право предоставляется на 3 или 5 лет, если арендатор строит дом, и если он успевает оформить право собственности на дом до окончания срока аренды на участок, то получает право собственности и участок. Если он не успевает, назначаются новые торги на право аренды, в результате которых это право может быть получено другим лицом. Итак, ближе к нашей теме. Есть такие "продавцы" (и я с таким встречался лично), которые под разными предлогами пытаются продать, по сути, право аренды земельного участка за несколько сотен, а то и миллионов рублей. То есть этот "продавец" арендовал участок у муниципалитета, потом понял, что не отзовет строительство дома до окончания срока аренды и решил "забрать" потраченные деньги, "наварить" немного(или много) сверху. А если вы купите "право привязки" к такому участку и вам удастся переоформить договор аренды на себя, то помните, что срок действия договора аренды остается неизменным, то этот срок наступит и земля будет благополучно изъята у вас и выставить на торги, и хорошо, если удастся получить права аренды на новых аукционах. А если нет? Где вы будете искать этого "продавца" и на каком основании будете ему что-то дарить?
История жизни: в 2013 году искали землю под строительство своего дома, и вот нашли потенциального претендента за 500+ тысяч рублей. К участку уже подведены вода и электричество, вот-вот должны были подвести газовые трубы, вдобавок к этому уже была стена фундамента. Продавщица сказала, что участок был в аренде, а причина продажи в том, что ее муж, который по документам был арендатором, умер и участок ей больше не нужен. Так что если мы договаривались, то нам надо было пройти через это - женщина-продавец заходит в Земельную книгу, потом оформляет документы на себя, потом мы покупаем и переоформляем аренду на себя, так что если успеем построить дом раньше окончание срока аренды и регистрация, то земля уже и только тогда становится нашей. У нас нет времени - извините, земля со всем, что на ней, будет продана с аукциона, и мы должны бороться за нее. Заплатив 500+ тысяч за право бывшему арендатору + сумму на стоимость аренды.
Если вам предлагают купить право аренды - бегите и даже не думайте о том, насколько красивым и хорошим может быть это место. Если брать землю "из рук", то брать ту землю, которая находится в собственности, даже если станет чуть хуже.
И вот что еще...
Вот Вы, автор, говорите "ЕСЛИ взять землю "ИЗ РУКИ" - а что, можно и не "из рук" взять? Любознательный (и справедливо) читатель еще раз спрашивает
Да, землю можно купить или арендовать не только у частного лица, ее можно купить и у муниципальных властей. В каждом регионе есть «Фонд земельных ресурсов» (или «Земельный банк», название может варьироваться в зависимости от региона), который на законных основаниях занимается землей, находящейся в муниципальной собственности. На портале фонда, на специальной карте, земельные участки выложены органами на продажу или в аренду и указана их стоимость, там же вы можете выбрать интересующий вас участок земли и тип «собственности» Вас интересует (продажа или аренда) и подайте заявку на участие в аукционе (разумеется, заранее зайти на сайт и попробовать "на себя"). В назначенный день вы приходите на аукционы и участвуете в них по простому принципу — кто из участников торгов предложил самую высокую цену, тот и получает право купить или арендовать. Если вы единственный участник, торги будут признаны несостоявшимися и право перейдет к их единственному участнику - то есть к вам. Именно через «Фонд» я купил свой участок земли под строительство.
В чем преимущества покупки участка через муниципальные аукционы: прозрачная история участка - если он выставлен на продажу "фондом", то у участка "чистая" история - нет обременений, покупка исключается уже купленный сайт, на сайте нет "левых" владельцев; кроме того, такие участки обычно дешевле продаваемых собственниками, даже с учетом уплаты сборов за организацию аукционов, за кадастровую стоимость, за кадастровые работы с межеванием и прочие «поборы». Иногда бывает и так, что на участке выставлены на продажу постройки.
В чем преимущества аренды участка через муниципальные аукционы: вы не «покупаете право» не арендовать у нынешних арендаторов, а становитесь полноценным затворником; когда вы строите дом и оформляете на него право собственности, земля из аренды становится вашей собственностью, а окончательная стоимость (вы должны заплатить цену, определенную аукционом за аренду) может быть значительно ниже, чем при покупке. Но у аренды есть и минусы: срок аренды фиксированный и имеет дату окончания, а значит, и ваше строительство ограничено этим сроком - если вы не успеете построить и зарегистрировать дом до истечения срока, то новые муниципальные аукционы объявлено на право аренды «вашего» участка, со всеми закрепленными на нем объектами. Так что рассчитывайте свои силы, если хотите арендовать землю и помните, что землю в собственности всегда можно продать, установив свою цену. Ну или стать теми самыми людьми, которые продают право аренды земли вместо самой земли.
История жизни: В 2013 году при поиске земли мы наткнулись на "Фонд" и нам там понравилась страница. Погуляли, посмотрели, понравилось место, соседство с другими домами. И каково же было наше удивление, когда мы увидели пятистенный фундамент размерами 17х12 метров в хорошем состоянии, залитый на уровне земли на участке (половина этого фундамента позже была занята домом). Кроме того, на участке имелся гараж из шлакобетона и фундаменты под хозяйственную застройку, которые можно использовать по своему усмотрению. Как выяснилось, до продажи земли она находилась в аренде у других людей, которые начали строительство, но не смогли его завершить из-за истечения срока аренды. Почему не мог - отец семейства умер, и братья не могли выйти в суд на наследование аренды до окончания срока.
Послесловие
Да, есть что вспомнить. А лучше распечатать для себя конспекты из статей цикла «В поисках своего идеального дома», составить своеобразный «Контрольный список» и отметить на нем соответствие сайта критериям — так вам будет легче выберите свой индивидуальный, идеальный сайт.
И спасибо всем, кто продолжит писать этот материал в комментариях — уверен, найдутся те, кому есть что добавить или дополнить вышесказанное.
Больше интересных статей здесь: Дача.
Источник статьи: Данная статья является частью цикла "Ищем свой идеальный дом" и непосредственным продолжением статьи "Ищем землю под свой идеальный дом".